Рейтинг крупнейших владельцев недвижимости (москва)

Кто такой девелопер?

Девелопер — это компания, которая создает объект и руководит этим процессом. Совокупность всех работ, которые выполняет девелопер, представляет собой комплексный инвестиционный проект в сфере недвижимости. При реализации проекта разработчик (он же девелопер) стремится минимизировать риски и повысить прибыльность. В некоторых случаях он может действовать только как исполнитель и получать фиксированную плату от клиента за свою работу. Если разработчик выступает инициатором проекта, то он вынужден принимать на себя все риски.

Девелопер — это профессионал в сфере недвижимости, который специализируется на создании новых или реконструкции существующих объектов, их успешном маркетинге и продаже. Эти сотрудники часто работают с партнерами, чтобы разделить риск и рабочую нагрузку, и они могут работать для крупных компаний, которые проводят девелопмент недвижимости в больших масштабах или используют развитие недвижимости в качестве одного инвестиционного инструмента в разнообразном портфеле.

Люди могут подойти к карьере девелопера с разных точек зрения. Девелоперы могут иметь ученые степени в области развития недвижимости, или исходить из функционирования в качестве агента по недвижимости, подрядчика или архитектора.

Работа в качестве девелопера недвижимости является очень сложной задачей. Разработчики должны иметь возможность оценить широкий спектр будущих вариантов событий и определить, будут ли они работоспособны и приемлемы. Он может посмотреть на пустой участок и найти в нем потенциал или совершить экскурсию по ветхому зданию и создать план для реконструкции и успешной продажи в будущем.

Девелоперы, как правило, работают в больших масштабах, участвуют в строительстве нескольких единиц, которые могут простираться на тысячи объектов.

Опыт работы в сфере недвижимости имеет решающее значение, так как девелопер должен хорошо знать рынок, чтобы понять, будет проект успешным или нет. Девелоперы также нуждаются в связях с местными органами власти, которые помогают им выполнять проекты, начиная от людей в офисе, которые могут предоставить рекомендации, чтобы помочь продвинуть проект до соратников по планированию в муниципальных органах, которые будут продвигать эти проекты.

Хороший застройщик также является частью более крупной команды. Девелопер должен сотрудничать с архитекторами, подрядчиками, ландшафтными дизайнерами, политиками, агентами по недвижимости и многими другими профессионалами, чтобы сопровождать проект от начала до конца. Девелоперы должны выбирать хорошие команды, организовывать их эффективно и управлять ими, удовлетворяя потребности проекта и членов команды, сохраняя контроль над общим развитием.

Многие застройщики выбирают определенную область специализации, такую как элитная жилая недвижимость, коммерческая недвижимость, недвижимость среднего класса, жилье для малоимущих и так далее.

Девелоперы могут также расширять географические границы своих проектов. Например, девелопмент, который связан с элитным жилым рынком в Нью-Йорке, не обязательно будет столь же успешным в Миннеаполисе.

Этапы и виды девелопмента

1. Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта
2. Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта
3. Проектирование и оценка проекта
4. Заключение контрактов и строительство
5. Маркетинг, управление и распоряжение результатами.

В книге Professional Real Estate Development. The ULI Guide to the Business предлагается выделять 6 этапов девелопмента:

1. анализ экономической целесообразности и приобретение земли, 
2. создание проекта, 
3. финансирование проекта, 
4. строительство, 
5. продажа и сдача в аренду,
6. эксплуатация и управление объектом.

Существует три вида девелопмента:

• -девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар.
• -девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта.
• BTS-девелопмент (от англ. Built-to-suit): девелопер решает комплекс задач по созданию объекта недвижимости под цели конкретного заказчика.

Также, в зависимости от типа объекта недвижимости, по видам различают девелопмент:

• жилой недвижимости
• коммерческой недвижимости
• загородной недвижимости
• земельных участков (девелопмент земли, ленд-девелопмент).

Более подробная классификация видов девелопмента может включать разделение по классам объектов недвижимости: жилая недвижимость элитная/бизнес-класса/экономкласса и т. п.

Что такое fee-девелопмент в России и Европе

Fee-девелопмент – это направление, которое подразумевает, что компания, занимающаяся реализацией проекта, не является его собственником. Она готовит концепцию, выбирает наиболее выгодную схему финансирования, проводит экономический анализ и управляет строительством. Однако fee-девелопер не вкладывает в строительство собственные средства, за качество он отвечает своим вознаграждением и репутацией. «Говоря fee development, мы четко подразумеваем, что это та компания, которая не инвестирует собственные средства в проект, а работает по договору с инвестором», – поясняет коммерческий директор GLINCOM Иван Татаринов.

По данным Коллегии профессиональных девелоперов, о новом направлении девелопмента участники рынка недвижимости заговорили после кризиса 2008 года, когда в собственность банков перешло большое количество залоговых земель от неплательщиков. Крупные банки (ВТБ, Сбербанк и другие) организовали собственные подразделения, занимающиеся развитием девелоперских проектов. К услугам наемных специалистов часто прибегают владельцы перспективных непрофильных активов: банки, инвестиционные фонды, организации финансового сектора.

«Это может быть фармацевтическая, торговая компания или банк, которому достался этот актив в ходе регресса какого-то неблагополучного заемщика, и так далее. Непрофессиональный игрок является основным заказчиком fee-девелопмента, потому что есть актив, но он не знает, что с ним делать. И это уже задача fee-девелопера», – рассказывает Иван Татаринов.

«Недвижимость – это, по сути, непрофильный актив для таких компаний. Хотя, было время, когда частные инвесторы и финансовые корпорации пытались заниматься строительным бизнесом, обрастали непрофильными подразделениями, брали на себя процесс управления недвижимостью. Очень скоро, стало очевидно, что создавать свою структуру с нуля всегда дороже, чем нанять опытного fee-девелопера. К тому же, оценить уровень специалистов и качество работы инвесторы вряд ли смогут самостоятельно», – комментирует Ирина Харченко, генеральный директор компании «Высота».

К fee-девелоперам могут обращаться и крупные строительные компании в тех случаях, когда не могут охватить весь объем проектов своими силами. Кроме того, по мнению Сергея Богданчикова, управляющего директора project management company Origin Capital, услуги fee-девелопмента востребованы у иностранных инвесторов, которым выгоднее обратиться к местным специалистам, чем контролировать проект на расстоянии.

Отличия российского от зарубежного девелопмента

Главное отличие заключается в том, что западное развитие основано на схеме необходимости создания объекта недвижимости, которая строилась на маркетинговых исследованиях. В нашем государстве инвестиционный проект разрабатывается для определенного земельного участка, который доступен для проекта.

Девелопмент недвижимости в России подразумевает, что наши компании еще пока не могут соперничать с зарубежными, но эта доктрина становится все более популярной из-за развивающейся системы городского планирования и европеизации современного общества. Роль девелоперов становится все более осязаемой. Они могут организовывать основополагающие изменения. Преобразования производятся по-различному. Девелоперы — это бизнесмены и специалисты широкого профиля: в области права, денег и строительства. В России их немного, а цена их услуг достаточно высока.

Каковы тонкости разработки маркетинговой концепции продвижения проекта?

Маркетинговая концепция и стратегия продвижения объекта недвижимости строится по той же схеме, что и при позиционировании любого продукта. Начинаем с анализа рынка. Без этого невозможно создать работающую концепцию. Мы разрабатываем несколько вариантов наилучшего использования объекта (АНЭИ) и подсчитываем финансовые потоки каждого варианта развития с учетом финансовой обеспеченности клиента и возможности привлечения заемных средств. Затем выбираем наиболее реалистичную и эффективную модель. Для выполнения этой работы мы задействуем собственных специалистов, а также привлекаем лучшие международные компании.

Девелопмент коммерческой недвижимости

Комплексное управление проектом предполагает работу нашей компании на всех стадий девелопмента коммерческой недвижимости. Данная услуга ориентирована на тех инвесторов, кто никогда раньше не сталкивался со строительством и запуском объектов коммерческой недвижимости и не хотел бы допустить множество возможных ошибок в процессе реализации первого проекта. Также услуга ориентирована на тех, кто уже самостоятельно реализовывал подобные проекты и понимает масштаб и сложность предстоящих задач.

Стандартная схема реализации девелоперского проекта состоит из этапов:

1.  Анализ земельного участка

На данном этапе проводится анализ земельного участка с целью определения целесообразности строительства предполагаемого объекта, анализируются возможные альтернативные способы застройки земельного участка, разрабатывается план застройки территории.

2. Разработка концепции объекта

В рамках данного этапа определяются ключевые характеристики объекта, его площадь, этажность, система передвижения между этажами, расположение входов и выходов, наличие парковки, тематика этажей, возможные варианты зонирования и многое другое.

3. Предброкеридж

На данном этапе проводятся переговоры с потенциальными арендаторами. Именно в этот момент удается определить, будет ли объект востребован. Так же на данном этапе могут быть достигнуты предварительные договоренности с ключевыми арендаторами и заключены предварительные договоры аренды, после чего возможна корректировка концепции, на основании результатов переговоров.

4. Инвестиционный анализ проекта

После того как разработана концепция и проведены переговоры с потенциальными арендаторами, становится ясной ситуация с востребованностью объекта, также появляются более точные данные по возможному уровню арендных ставок. Именно на этом этапе становится возможным проведение достаточно точного инвестиционного анализа, по результатам которого принимается решение о реализации проекта или отказе от него.

5. Получение документации и разработка технического задания для проектировщиков

После того как принято решение о целесообразности реализации проекта наступает этап получения всей необходимой документации и подготовки технического задания для проектировщиков. Именно от того насколько точно и грамотно составлено ТЗ зависит результат взаимодействия с проектной организацией.

6. Выбор проектировщиков и управление проектированием

Имея на руках ТЗ, можно переходить к этапу выбора организации, которая займется проектированием объекта. Только большой опыт взаимодействия с проектировщиками из разных городов РФ позволит быстро и правильно выбрать партнера. В процессе проектирования объекта часто возникает множество сложных моментов, требующих оперативного реагирования и контроля с нашей стороны.

7. Выбор строительной компании и управление строительством

После того как проект будущего объекта готов, и получена вся разрешительная документация, наступает этап выбора строительной компании, и последующее строительство самого объекта. Это самый длительный и достаточно сложный этап, требующий постоянного контроля расходов и качества выполняемых работ.

8. Брокеридж

Брокеридж — самый важный этап, от результатов которого будет зависеть коммерческая успешность объекта. Большинство инвесторов ошибочно считают строительство самым важным этапом и не уделяют должного внимания брокериджу. Это объясняется тем, что до 2008 года не было проблем с поиском арендаторов и большинство новых объектов имели 100% заполняемость при достаточно высоких арендных ставках, что позволяло покрывать кредиты на строительство и зарабатывать хорошие деньги. Сейчас ситуация изменилась, и финансовый результат целиком и полностью зависит от качества проведенного брокериджа. Обеспечение 100% заполняемости объекта по хорошим арендным ставкам — ключевая задача брокериджа.

9. Ввод в эксплуатацию и запуск объекта

Ввод в эксплуатацию не представляет большой сложности, а вот правильный запуск объекта, позволяющий достойно заявить о себе с первого дня — весьма не простая задача.

10. Текущее управление объектом

Данный этап включает бизнес управление (управление доходами, ротация арендаторов и пр.) и эксплуатационное управление.

11. Маркетинг и продвижение

Любой коммерческий объект нуждается в системном продвижении, и только постоянная работа в этом направлении позволит расширить целевую аудиторию и постоянно поддерживать привлекательность объекта для арендаторов.

Понятие

В последние годы появилась новая концепция в экономической терминологии — деятельность в области девелопмента объектов недвижимости. Развитие данной отрасли относится к предпринимательской деятельности, которая связана с изменениями в существующих зданиях, структурах или земельных участках, что ведет к увеличению их рыночной стоимости.

Девелопмент – это вид бизнеса, который связан с созданием, реконструкцией либо изменением имеющегося объекта собственности либо земли в сфере строительства многоэтажных домов, торговых, офисных, производственных и складских помещений, в целях получения дохода от роста их цены.

Как выбрать девелопера

Надежность девелоперской компании определяется количеством успешно реализованных проектов. Именно это основное мерило успеха и надежности. Понятное дело, что обычно это крупные и «старые» игроки, которые на рынке уже много лет.

Именно в этом и состоит сложность развития этого сегмента рынка: молодым организациям очень нелегко войти в бизнес. Кроме того, что требуется очень немалый капитал, нужны наработанные связи, штат специалистов и потенциальных заказчиков. При этом реализация готовых проектов может быть не такой успешной не из-за низкого качества работы, а из-за отсутствия авторитета и имени, низкого уровня доверия.

Важен опыт, наличие реализованных проектов

В каждом регионе свой рейтинг девелоперских компаний. Крупные и известные у всех на слуху, они могут одновременно вести несколько больших проектов так как, благодаря имени, легко привлекают средства инвесторов. Если вы планируете вложить деньги в строящийся объект, именно такую компанию — с именем, большим количеством построенных и сданных в эксплуатацию объектов — и стоит искать.

В больших городах таких девелоперских компаний или проектов может быть несколько. Чтобы выбрать, сравнивайте привлекательность объекта именно для себя. При этом надо оценивать не только с точки зрения необходимых средств, но и с точки зрения возможного роста стоимости вашего «куска» недвижимости. Если рядом или неподалеку реализуются другие проекты, скорее всего, стоимость будет расти быстро, так же как и улучшится сообщение с другими районами и центром, другими городами.

В каком состоянии находятся уже сданные объекты, насколько удобны они — тоже важно

И еще совет: не поленитесь, съездите на уже сданные объекты, выбранных компаний. Походите, посмотрите как все устроено, удобно или нет, нравится вам то, что вы видите или не нравится

Обратите внимание на то, в каком состоянии здания через несколько лет после сдачи. Дело ведь не только в управляющей компании, но и в качестве проекта, в соблюдении технологий и использовании нормальных материалов

В общем, составляющих успеха и авторитета много. Основываться только на обещаниях и рекламных проспектах — подвергать свои деньги неоправданному риску. Оценив результаты работы проще принять решение. И, что важнее, быть более уверенным в результатах, а это многого стоит.

Плюсы и минусы fee-девелопмента

Преимущества и недостатки fee-девелопмента напрямую связаны с особенностями данного формата реализации проектов. Управляющая компания, с которой инвестор заключает договор, ведет работы на всех этапах: создает и проводит экономический расчет концепции, формирует команду специалистов, готовит проектную и разрешительную документацию, выбирает подрядчика, контролирует ход строительных работ и сдает объект в эксплуатацию.

Специалисты рынка недвижимости выделяют следующие плюсы fee-девелопмента:

• наличие у управляющей компании опыта в реализации комплексных проектов, оформлении необходимых документов, налаженных контактов архитекторами, проектировщиками, подрядчиками, различными финансовыми институтами;
• наличие в команде профессионалов в нужных областях девелопмента;
• выбор графика реализации проекта на этапе заключения договора с fee-девелопером.

«Инвестор, прибегая к услугам fee-девелопера, оценивает конечный результат проекта и не обременен текущими вопросами. Fee–девелопер контролирует работу всех подрядчиков и отвечает за результат, – поясняет Сергей Богданчиков. — Преимущество в том, что ответственность за всю работу несет одно юридическое лицо, а значит легче контролировать и оценивать качество выполненных услуг. Обращение к услугам fee-девелопера снимает необходимость создания и содержания собственной структуры».

Если же речь заходит о недостатках, то, многие инвесторы считают, что самостоятельно заниматься развитием проекта выгоднее, чем оплачивать услуги наемных специалистов. На деле не все не так однозначно. Чаще всего навыки и опыт fee-девелопера стоят потраченных денег, и в долгосрочной перспективе первоначальные затраты окупаются с лихвой. «Многие застройщики не прибегают к услугам fee-девелопера по причинам мнимой экономии. Именно мнимой, так как самостоятельное непрофессиональное исполнение проекта ведет к гораздо более высоким затратам, чем то вознаграждение, которое бы было уплачено fee-девелоперу за работу», – приводит пример Вера Сецкая, президент компании GVA Sawyer.

Главная сложность fee-девелопмента – возможные разногласия сторон. У участников проекта могут быть разные взгляды на процесс его реализации, а компромиссные решения не всегда лучший выход. «Владелец актива всегда должен четко отдавать себе отчет, что он отдает проект в реализацию fee-девелопера и является по сути пассивным инвестором», – предупреждает Иван Татаринов, коммерческий директор Glincom.

Применение девелопмента в торговле

Принимая во внимание развитие девелопмента торговой недвижимости, можно выделить главные задачи, которые ставятся перед инвестором в данном случае. Они включают:

Они включают:

• маркетинговое изучение рынка для выявления конкурентов и поиска наилучших вариантов привлечения клиентов в торгово-развлекательный комплекс;
• поиск оптимального участка для расположения торгового либо бизнес-центра с учетом потока людей;
• разработка предполагаемого плана расположения торговых площадей (разделение на зоны).

Для торговых центров цена аренды зависит не только от площади помещения, но и от ее местонахождения — те точки, которые размещены поближе к входу либо в местах огромных толп людей, будут стоить дороже.

Время от времени также может понадобиться привлечение дополнительных инвестиций в стройку.

В каких проектах Вы выступили в роли fee-developer или собираетесь? Расскажите о них подробнее.

Мы участвовали в региональных проектах в сфере fee-девелопмента. Одним из последних наших проектов в качестве fee-девелопера была торговая недвижимость. Дело в том, что все методы и технологии fee-девелопмента до конца изучены и активно применяются на западе. Это стандартная услуга, применяющаяся во всем мире, поэтому говорить о каких-либо инновационных подходах не приходится. Наша основная позиция в работе – это следование передовому иностранному опыту, адаптируя к российскому рынку недвижимости. Все уже придумано, остается только грамотно реализовать в среде, которую еще нужно подготавливать.

Кто такой девелопер, чем он занимается

Кто такой девелопер в строительстве вне зависимости от типа управления или вида недвижимости?

Это человек, чьи функциональные обязанности заключаются в:

• проведении анализа рынка для повышения эффективности использования объекта;
• разработке плана и концепции будущего строительства;
• определении коммерческого потенциала;
• получении согласований;
• контроле процесса строительства;
• продаже объекта или сдаче его в аренду.

Важными качествами данной профессии являются:

• стрессоустойчивость;
• устремлённость к достижению цели;
• способность аналитически мыслить;
• организаторские способности.

Функциональные обязанности

Для того, чтобы стать успешным девелопером, человек должен иметь юридическое, экономическое или техническое образование, а лучше, если у него их будет несколько.

К основным задачам работы девелопера относятся:

• проектирование;
• создание бизнес-плана;
• приобретение участка;
• организация строительных работ;
• проведение рекламной компании;
• продажа или сдача в аренду готового объекта для получения прибыли.

Главными плюсами данного вида деятельности является высокая доходность, практически полное отсутствие конкуренции и востребованность. К числу минусов относят большое количество стресса. Также отсутствие должной практики может привести к значительным финансовым потерям.

Важные качества девелопера

Девелопер должен обладать следующими основными качествами:

• устойчивость к стрессам;
• целеустремленность;
• аналитический склад ума;
• организаторские способности.

Дополнительно девелоперу требуются навыки в области организационной деятельности. Умение найти подход тоже не последнее качество для человека данной профессии.

Лидерские качества также помогут девелоперу собрать команду хороших специалистов и правильно организовать весь строительный процесс.

Жизненный опыт поможет отобрать хорошего профессионала:

1. архитектора;
2. юриста;
3. брокера;
4. специалиста по маркетингу и т. п.

Специалист этой области обязан уметь своевременно принимать решения о реорганизации объекта, с целью получить большую прибыль, а также грамотно организовать весь строительный процесс. Поэтому, девелопер должен хорошо разбираться в инженерной и строительной теории, а также иметь соответствующую практику.

Девелопер должен иметь одно из высших образований:

• юридическое;
• экономическое;
• техническое.

Дополнительно у такого человека должны присутствовать знания объектов недвижимости, сфера архитектуры, а также оформления сделок.

Достоинства и недостатки

Хороший девелопер должен отлично разбираться в областях:

• финансовая;
• юридическая;
• инженерная;
• строительная.

Если учитывать данную много профильность профессии, можно сказать, таких специалистов на строительном рынке очень мало. Соответственно, конкуренции здесь практически нет.

Профессия девелопер имеет главные плюсы:

1. высокая доходность;
2. отсутствие конкуренции;
3. востребованность.

К недостаткам можно отнести плохие тенденции последних лет. они связаны с кризисом на строительном рынке. Также к минусам относят повседневные стрессовые ситуации из – за сложностей в работе.

Девелопмент – это предпринимательская деятельность, связанная с созданием и развитием объекта строительства. Это сравнительно новое название в области рынка недвижимости.

Отличия девелопера от застройщика

В европейских странах к термину «застройщик» не привыкли. В сфере недвижимости там задействованы девелоперы.

Функционал застройщика не предполагает такого разнообразного числа решаемых задач и широчайшей деятельности.

Сколько стоят услуги fee-девелопера

Порядок оплаты услуг управляющей компании зависит от первоначальных договоренностей, поставленных задач и результатов развития проекта. «Вознаграждение fee-девелопера может формироваться по-разному. В большинстве случаев – это процент от общего бюджета проекта. В зависимости от возлагаемых на fee-девелопера функций вознаграждение по этой схеме лежит в диапазоне 3-7%. При строительстве маленького объекта, когда абсолютная цифра вознаграждения, взятого в виде процента, невелика, девелоперское вознаграждение может быть обозначено как зафиксированная сумма в месяц», – рассказывает Вера Сецкая. «Также есть примеры, когда fee-девелопер работает по принципу open book, то есть он предъявляет заказчику к компенсации фактически произведенные накладные расходы и сверху берет фиксированный процент в виде прибыли», – добавляет эксперт.

Еще один возможный вариант – управляющая компания получает ежемесячное вознаграждение в виде процента от бюджета плюс promote. Как поясняет Вера Сецкая, promote – это дополнительный бонус, а именно доля в проекте, которая возникает у девелопера после того, как ключевой инвестор получил обратно вложенный капитал с определенным заранее оговоренным процентом доходности. Такая схема выгодна обеим сторонам: инвестор может быть уверен в качестве и сроках реализации проекта, а fee-девелопер понимает, что доход напрямую зависит от эффективности работы.

Татьяна Ельскене, директор по развитию Galaxy Group, также напоминает, что доход fee-девелопера зависит от качества выполнения поставленных задач: «Как правило, размер вознаграждения связан с финансовыми результатами проекта и равен определенному проценту от прибыли. Этот процент зависит от сложности проекта, состава оказываемых услуг, а также других параметров проекта».

«OFFICE NEWS» — Метры и отношения

Портал «OFFICE NEWS RUSSIA». Главный онлайн-журнал России об офисном сегменте рынка коммерческой недвижимости. Это журнал не столько о недвижимости и смежных отраслях, сколько о людях, занятых этим бизнесом.

На страницах портала www.fbss.ru вы узнаете об отношениях девелоперов и инвесторов, собственников и управляющих компаний, покупателей и арендаторов, лидерах рынка и наоборот — недобропорядочных участниках.

Свежая и архивная аналитика. Обзоры по сегментам.  Досудебные разбирательства и судебная практика. Государственное регулирование.

Все о коммерческой недвижимости Москвы, а также интересный опыт Российских и зарубежных игроков.

Ежедневная новостная лента для собственников недвижимости, арендаторов и покупателей, сотрудников управляющих компаний, служб АХО, агентов и представителей смежных областей.

Считаете что журнал может быть интереснее? Пишите или звоните, предлагайте. Вместе мы изменим рынок коммерческой недвижимости Москвы.

C уважением, редакция «OFFICE-NEWS!

Fee-девелопмент и сегменты недвижимости

Судя по опыту стран, в которых fee-девелопмент уже давно обрел популярность, он может применяться практически во всех сегментах недвижимости. В России же fee-девелопмент пока только начинает развиваться. Чаще всего такая услуга востребована в узкоспециализированных сферах: складском и коммерческом бизнесе, гостиничной недвижимости.

Кроме того, как утверждает Вера Соцкая, президент компании GVA Sawyer, существует ряд проектов, которые традиционно отдаются сторонним организациям. Это строительство инженерных сооружений, производственных комплексов, терминалов аэропортов.

Fee-девелопмент может вполне успешно применяться и в сегменте загородной недвижимости. В частности, такую услугу предлагает собственникам земли на территории Ленинградской области Коллегия профессиональных девелоперов (КПД). «Fee-девелопер по заказу инвестора прорабатывает подробный план работ с земельным массивом заказчика, – поясняет эксперт КПД Марина Агеева. – Он содержит детальный анализ потенциала участка, из него видно, сколько потребуется инвестиций для того, чтобы земля стала приносить прибыль, чтобы участки стали привлекательными для покупателей: какой объем работ по строительству дорог, газификации, подведению инженерных сетей и прочего необходимо выполнить».

По мнению советника руководителя «ГК Стинком» и эксперта КПД Светланы Невелевой, загородный fee-development может быть интересен 3 категориям инвесторов: владельцам бизнеса, имеющим участки, но не знакомым с конъюнктурой рынка, иногородним игрокам и городским застройщикам, располагающим загородными земельными участками.

Принципы

Одним из главных принципов основ девелопмента недвижимости является создание мощной команды консультантов, которые будут работать на различных этапах проекта — от маркетинговых работ до реализации этапа эксплуатации объектов строительства. Привлечение таких профессионалов недешевое, но, как показывает опыт, оно выгодно.

На каждом шаге разработки проекта следует выделить главные моменты, с удачной реализацией которых можно ждать успешного результата всего проекта. Исследование рынка должно отвечать на следующие вопросы:

• в каком секторе рынка сейчас есть незаполненные ниши и будут ли они сохраняться в будущем;
• какой более возможный уровень цен на продажу построенной площади;
• какой прогноз рентабельности проекта;
• какой уровень конкурентной борьбы в определенном секторе;
• вероятные риски и методы их сокращения.

Исследование рынка недвижимого имущества позволяет найти имеющийся баланс спроса и предложения в разных секторах и тем самым выявить незаполненные ниши, в которых имеется недостаток определенных областей.

Изучение цены реализации и цены строительства позволяет найти сектора, в которых эффективность осуществления проекта развития будет максимальной.

Огромное внимание в исследовании следует уделить прогнозам этих характеристик, так как положение дел на рынке постоянно меняется. Исследование также должно содержать изучение работы конкурентов с выявлением их сильных и слабых сторон

Виды девелопмента в зависимости от управления финансами

По отношению к финансам девелопмент разделяют на два основных:

• fee development;
• speculative.

Первый вид –  находится исполнитель, не имеющий финансовой ответственности, а отвечающий только за исполнение. За выполненный объем работы получает денежное вознаграждение. Наиболее часто это строительство объекта «под ключ». Все чаще исполнителей находят на основании проведения тендеров. На них определяется, кто готов выполнить задание с приемлемым качеством за наиболее выгодное заказчику вознаграждение.

Второй вид подразделяется на две категории:

1. Девелопер является инициатором, берет на себя ответственность за успех проекта. Он ищет проектантов, финансы, строителей. Свои деньги в проект не вкладывает, поэтому не рискует. Согласовывает все вопросы с властью. За свою работу берет гонорар. Сумма зависит от многих факторов.
2. Девелопер является финансистом проекта. Он полностью принадлежит ему. Все риски ложатся на его плечи. С другой стороны, он управляет объектом, может сдать в аренду, продать.

Компания может заниматься не только строительной деятельностью, но юридическими, оценочными, исследовательскими работами.

Если разобрались, что означает простыми словами девелопмент, то можно смело участвовать в новых проектах и обращаться в компании, предлагающие свои услуги. Несмотря на то, что термин новый и не совсем понятный, такой вид деятельности проводится уже давно, правда, под другим названием.