Договор купли-продажи земельного участка с домом

Особенности сделки

Особенностью подобных сделок является то, что одновременно с земельным участком продается и доля права на общее имущество СНТ, которое было создано благодаря целевым взносам. Если владелец данного участка не оформил свое право документально, то в кадастровом паспорте не будет указаний на его четкие границы. В этом случае возможны различные претензии со стороны соседей в будущем.

Спецификой сделки купли-продажи садовых и дачных земель является то, что очень часто такие участки принадлежат садоводческим товариществам (на праве имущественного владения), тогда в этом случае продавцом будет выступать государство.

Регистрация ДКП дома с землей

Вы уже составили договор, куда же теперь идти и что делать? По окончанию процедуры продажи следует обратиться в МФЦ, где зарегистрируют имущественные права нового собственника и внесут эти данные в записи кадастра. Перед регистрацией прав владения от вас потребуется лишь предоставление полного пакета документов, который был оговорен ранее и квитанцию об уплате государственной пошлины.

Стоимость оформления

Госпошлина на продажу дома с землёй составит две тысячи рублей. Если же вы воспользовались услугами нотариуса, то они будут уплачивать в соответствии с его прайс-листом, нотариально заверенная доверенность стоит от 5000 рублей, в зависимости от суммы сделки.

Также стоит отметить, что если оформление продажи происходило благодаря риелторам из региона, то необходимо будет доплатить твёрдую сумму, пределы которой «колышутся» от 50 до 90 тыс. рублей. К этой сумме также добавляются комиссионные за юридические услуги, которые оказали риэлторские службы. Как правило, в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе большинство риэлторских компаний не пользуются фиксированными суммами, а определяют их процентной ставкой от общей суммы сделки, примерно 0,5-1% от стоимостной оценки.

Если же поиск покупателя не увенчался успехом, то за помощью можно обратиться к юридическим компаниям. Обращения в регионах составляет в среднем около 5-7 тыс. рублей.

Основные пункты договора купли-продажи земельного участка с домом

Чтобы сделка была зарегистрирована без каких-либо проблем важно, чтобы в заключенном соглашении были учтены все основные факторы, к которым относятся:

• порядковый номер, дата и место составления документа (реквизиты договора);
• реквизиты сторон сделки (ФИО полностью, паспортные данные и адрес проживания);
• описание имущества:

— для идентификации земельного участка требуется указывать вид разрешенного использования, площадь, кадастровый или условный номер, адрес расположения; — для идентификации дома потребуются кадастровый (условный) номер, адрес, общая площадь строения;

• реквизиты документов, подтверждающих право собственности продавца на дом и земельный надел;
• общая стоимость имущества. Стоимость отдельных объектов недвижимости;
• порядок оплаты. Стороны могут произвести расчет до или после оформления сделки в регистрирующем органе. Так же возможно предоставление рассрочки. В последней ситуации рекомендуется указывать точные периоды произведения выплат;
• гарантии сторон соглашения. Продавец обязан гарантировать, что на момент заключения сделки дом и земельный участок не проданы третьим лицам, не заложены, не находятся под арестом и не имеют иных обременений. Покупатель гарантирует своевременную оплату;
• подтверждение правомочности и полного понятия совершаемой сделки обеими сторонами. Все сделки с недвижимостью оформляются в соответствии с Гражданским кодексом РФ;
• порядок исполнения документа. Считается, что соглашение полностью выполнено, если покупатель подписал передаточный акт на дом и землю, подтверждающий отсутствие претензий к качеству имущества, а продавец выдал покупателю расписку в получении денежных средств.

Документ будет считаться недействительным, если отсутствует одна или обе подписи сторон соглашения.

Возможные нюансы и подводные камни

В жилом доме могут быть прописаны несовершеннолетние. Прекратить регистрацию детей можно только с разрешения органа опеки и попечительства.

Чтобы не решать данный вопрос в суде, следует попросить выписку с лицевого счёта. Продавец должен прекратить регистрацию всех лиц в помещении до дня его передачи покупателю.

Если дом продаётся с дополнительным оборудованием, например, с газовым котлом, сантехникой и т.д., нужно прописать это в договоре.

Можно составить отдельное приложение, где будет перечислено всё имущество. Иначе продавец может указать, что он передал только само здание, а оставшееся имущество ему должны вернуть.

Понятие и назначение

Сделка купли-продажи является наиболее распространенным вариантом при передаче прав собственности на имущество, в том числе и на земельные участки.

Оформляется она специальным договором, в соответствии с которым одна сторона (продавец и собственник участка) передает права на него другому лицу (покупателю) на условиях оплаты его стоимости в установленном порядке.

Сторонами купли-продажи могут быть:

• физические лица (граждане и предприниматели);
• юридические лица (учреждения, предприятия и организации);
• государство в лице муниципального или государственного органа власти.

Выгоднее всего проводить куплю-продажу в тех случаях, когда стороны не связаны между собой родственными узами — в этом случае покупатель может получить налоговый вычет.

Его размер составляет 13% от стоимости участка, но не более 260 тыс. руб.

Данная сделка, в отличие от других предусмотренных в законодательстве имущественных договоров (например, дарения или завещания), является наиболее равноправной для сторон, поскольку:

• покупатель платит деньги и получает за них участок;
• продавец получает деньги и отдает за них землю.

Очевидно, что в этом случае обе стороны имеют от сделки определенную выгоду, поэтому считается, что при ее проведении права сторон защищены максимально.

Для минимизации возможных рисков могут составляться дополнительные документы: договор аванса или задатка, акт приема-передачи участка и т. д.

Начальный этап оформления ДКП

Перед непосредственной покупкой дома с земельным участком или же продажей соберите требуемый пакет документов. Если  земля в собственности у продавца, то на неё документация собирается отдельно. По итогу получится два пакета отдельной документации.

Перед непосредственным сбором бумаг, в обязательном порядке определяются пределы, границы надела, которые будут оформляться с непосредственным участием соседей. Итак, какие же документы потребуется для продажи дома вместе с земельным участком?

В перечень, регламентированный законодательством РФ, входит следующее:

Документы, связанные с проведением сделок купли-продажи, мены, приватизации, дарения. Стоит учесть, если при заключении договорных отношений были нарушены процессуальные моменты, то договор считается недействительным.
Приказы, постановления судов общей юрисдикции, которые уже вступили в силу.
Нормативно-правовые акты выданные федеральными, региональными либо муниципальными властями об выделе земельного участка (иначе говоря предоставлении).
Свидетельство о государственной регистрации. Стоит отметить, что он предоставляется в обязательном порядке

Обратите внимание на то, что он должен быть зарегистрированным в органах местного самоуправления. В свидетельстве указан идентификационный номер, пробив который, предоставляются все данные связанные с земельным участком и его собственником

Выписка из ЕГРН. Стоит 250 рублей, выдаётся в органах МФЦ.
Право владения землёй оформленное актом. Сегодня данный акт прилагается к кадастровому плану земли либо к его номеру. Раньше подобные акты выдавались согласно положениями Постановления Президента, они до сих пор действительны, но уже не выдаются.
Технический паспорт дома.
Кадастровый паспорт строения в совокупности с участком.
Справка, устанавливающая обременения. В ней указывается информация о том, что дом или земельный участок находятся под арестом, залогом. Также в справке содержатся сведения, касающиеся ипотечного кредита на дом или ЗУ. Если что-то из продаваемого было взято в ипотеку, то третьей стороной, участвующей в сделке, будет кредитор-банк. При участии в договоре банка также потребуется письменное согласие на продажу от кредитора.
Если в сделке участвует несовершеннолетнее лицо, то потребуется согласие на сделку от органов опеки или попечительства вне зависимости согласия или несогласия родителей либо опекунов.

Описанный выше список документации может быть дополнен. К примеру, для покупки дома с землёй на материнский капитал потребуют ещё отдельный и ёмкий список документации. Весь необходимый перечь документов, а для каждого случая он индивидуален и отличается в некоторых аспектах, выдаётся регистрирующим органом. Также потребуется уплатить госпошлину и приложить квитанцию об её уплате к заявлению на регистрацию нового собственника.

Возможна ли сделка без письменного соглашения?

Исходя из всего изложенного, можно сделать вывод, что, законная продажа земли невозможна без заключения письменного договора. Подчеркиваем, что использовано слово «законная».

Нюансы практики: многие и на 2018 год владеют дачными участками или гаражами на правах участников различных некоммерческих товариществ, обществ и кооперативов. Существует возможность получения права собственности на перечисленные объекты, но люди не стремятся этого делать по разным причинам. Например:

• зачастую землю необходимо брать в аренду с последующим выкупом;
• процедуры сложны и требуют больших временных затрат.

Выход из ситуации найден следующий: «переписывается» членская книжка, не будем вдаваться в подробности процедуры, и новый член общества занимается оформлением недвижимости в собственность. А старый – получает определенные деньги.

Является ли это сделкой? С точки зрения законодательства, данные действия законной куплей-продажей назвать нельзя. Это, скорее, некоторая переуступка прав, относительно которой, впрочем, возникают определенные вопросы.

Отличия от основного соглашения

Нормы гражданского законодательства не предусматривают обязательного заключения предварительного договора при продаже земельного участка с домом, а только предлагают вариант закрепить намерения о заключении будущей сделке.

А так как преддоговор является только номинальной договоренностью, он отличается от основного соглашения купли-продажи и предусматривает для сторон разные по смыслу юридические действия.

Таблица отличий

В силу ст.381 ГК РФ в случае, если предварительный договор предусматривает выплату задатка, и соглашение не повлекло за собой заключение основного договора, средства подлежат возврату, но с учетом некоторых обстоятельств. Если в расторжении соглашения виновна сторона передавшая задаток, он не возвращается, если же виновником выступает получатель, деньги возвращаются в двойном размере.

Правовое регулирование

Основные положения, регулирующие куплю-продажу недвижимости, закреплены в параграфе 7 главы 30 ГК РФ.

В этом разделе собраны нормы, регулирующие:

• форму договора;
• порядок государственной регистрации;
• порядок передачи имущества;
• определение стоимости;
• другие аспекты сделки.

При составлении договора нужно учитывать общие требования ГК РФ к договорам, закреплённые в подразделе 2 «Общие положения о договоре».

Особое внимание следует уделить закону № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости»

Право собственности на дом и участок переходит к покупателю только после того, как соответствующая информация будет внесена в ЕГРН сотрудником Росреестра. Также стороны не должны нарушать требований норм ЗК РФ и других актов, регулирующих оборот земель.

Существенные условия договора купли-продажи садового участка с домом

Гражданское законодательство предъявляет основное требование – отражение в соглашении существенных условий сделки.

К таким условиям отнесены:

1. Сведения о продаваемом объекте. При описании объекта следует указывать его месторасположение, кадастровые и технические характеристики, площадь, предназначение земли. Поскольку совместно с садовым земельным участком передается дом, то в текст документа необходимо также вносить информацию о нем;
2. Сведения о стоимости передаваемого имущества. Цена должна быть указана в рублях числовым значением и прописью. Допускается общее указание стоимости двух объектов, однако далее по тексту следует пояснить, сколько стоит садовый участок, а также, сколько стоит дом, который построен на нем.

Образец договора купли-продажи квартиры.

Про образец договора купли-продажи земельного участка с домом смотрите тут.

Помните, в случае, когда стороны не включили в соглашение сведения с существенными условиями, в последующем договор может быть признан не имеющим юридической силы. Для сторон это означает, что прав и взаимных обязанностей у них не возникло, то есть соглашения юридически заключено не было.

Обратите внимание на то, что законодатель не запрещает включить в текст документа иные документы, которые будут согласованы между участниками правоотношения. Не допускаются только те условия, которые противоречат закону