Долевое участие в строительстве жилья

Требования к содержанию договора

От содержания ДДУ зависит, сможет ли дольщик предъявить обоснованные претензии к строительной компании по качеству квартиры, срокам ее сдачи, по иным пунктам. Основной блок сведений, которые стороны обязаны указать в соглашении, определен статьей 4 Закона № 214-ФЗ

Важно, что содержание ДДУ должно соответствовать проектной и иной документации застройщика, не нарушать права дольщика, предусмотренные законом. В перечень обязательных пунктов входит:

• признаки и характеристики, позволяющие однозначно идентифицировать объект (назначение, этаж, количество и площадь комнат, наличие балконов и лоджий, иные характеристики);
• срок, в течение которого строительная компания обязуется передать квартиру (по проектной декларации срок передачи должен быть одинаков для всех дольщиков дома, однако точная дата будет зависеть от процесса приема-передачи);
• стоимость квартиры или за 1 кв.м. площади, порядок и сроки взаиморасчетов;
• гарантия, которую застройщик устанавливает на качество объекта (по закону он не может быть менее 5 лет);
• подтверждение условия для привлечения денег дольщика (это может быть использование эскроу-счетов, отчисления в компенсационные фонды).

Дольщик не обязан подписывать проект документа сразу после его передачи строительной организацией. Мы рекомендуем внимательно ознакомиться с ним в спокойной обстановке, сравнить с документацией на сайте застройщика, проверить на предмет соответствия закону. Чтобы избежать проблем и рисков, связанных с исполнением ДДУ, вы можете воспользоваться услугами наших юристов.

Права и обязанности по ДДУ

Ключевым правом дольщика является требование передачи готовой квартиры в оговоренный срок. Указанный срок не может меняться застройщиком в одностороннем порядке, иначе возникнут основания для взыскания штрафных санкций. Также участник строительства приобретает следующие права:

• требовать безвозмездного устранения недоделок, снижения цены по договору или его расторжения, если строительная организация нарушает требования по качеству;
• уступать права другим лицам по цессии без согласия застройщика (если иное не указано в ДДУ);
• требовать выплаты неустойки и штрафов за нарушение сроков передачи готового объекта.

Основной обязанностью дольщика является выполнение условий в части оплаты. Если участник допустил прострочку по платежам более двух месяцев подряд, строительная организация может отказаться от исполнения обязательств в одностороннем порядке. Таких проблем не возникает, если вся сумма по ДДУ уплачена сразу при его заключении.

Порядок взаиморасчетов

Стороны могут сами определить формат и условия взаиморасчетов по ДДУ. Однако они должны соблюсти ряд требований закона в сфере долевого строительства:

• перечислять деньги в пользу застройщика можно только после госрегистрации договора;
• для оплаты можно использовать собственные сбережения, средства ипотечных и потребительских кредитов, маткапитал, иные источники;
• с июля 2019 года деньги по ДДУ могут перечисляться только через эскроу-счета, а работать по старой схеме можно только по уже возводимым объектам.

Эскроу-счета гарантируют сохранность денег на случай банкротства застройщика, приостановления или прекращения строительства. Подробнее об этом нововведении 214-ФЗ вы можете узнать из материалов на нашем сайте, либо на консультации юристов.

Вносимые средства

ДДУ: При покупки квартиры в новостройке путем заключения договора долевого строительства с застройщиком, дольщик может вносить средства разными способами — целиком оплатить стоимость приобретаемого жилья или же воспользоваться услугами рассрочки или ипотечного кредитования.

ЖСК: При вступлении в кооператив, гражданин становится пайщиком. Пай или паевой взнос — это особый имущественный взнос, рассроченный во времени. Паи могут вноситься денежными средствами или жилым имуществом. При этом жилое имущество должно находиться в собственности.

Помимо самих паев, также ЖСК может предусматривать членские взносы — эти средства уходят на погашение текущих расходов: рекламу, например.

Добавление от 15.11.2018:

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

С 1 июля 2020 года начали действовать важные изменения в законе 214-ФЗ: с 1 июля 2020 г. продавать квартиры застройщики смогут только через так называемые счета эскроу, а не за наличные.

ЖСК — это корпорация, вступая в которую пайщик приобретает не право на получение жилья, а права участника этой корпорации (право на участие в голосовании, избрании правления, проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива). И в том случае, если кооператив не завершает строительство в срок или осуществляет его некачественно, пайщик не может предъявить к нему претензии и потребовать уплаты неустойки.

28.12.2017

По теме:

19.05.2020

Проекты Группы «Эталон» стали победителями самого масштабного градостроительного конкурса России

Подробнее

19.05.2020

Застройщик с 28-летней историей: у день рождения

Подробнее

18.05.2020

В голландском квартале «Янила» состоялась первая сделка с 8-летней рассрочкой

Подробнее

18.05.2020

LEGENDA компенсирует своим покупателям ипотечную ставку

Подробнее

18.05.2020

ЖК Неоклассика-2 готовится к сдаче

Подробнее

18.05.2020

Дополнительные скидки 100 000 рублей на квартиры в ЖК Мой мир от ГК «Полис Групп»!

Подробнее

12.05.2020

Фото-проект «Огни большого города» на стройке в Красносельском районе

Подробнее

06.05.2020

«Ленстройтрест» предоставляет скидку 30 000 рублей при покупке квартиры онлайн

Подробнее

06.05.2020

Скидки на квартиры от холдинга «РСТИ» до конца мая

Подробнее

06.05.2020

Выгодная рассрочка на покупку квартиры в жилом комплексе New Time

Подробнее

Обозначение аббревиатур

Любая компания, которая занимается строительством зданий, может привлекать помощь ЖСК или ДДУ для реализации результатов работы. Итак, давайте разбираться, что такое ЖСК и ДДУ?

Долевым строительством называют разновидность инвестирования, когда застройщики берут на себя обязанность по своевременному возведению многоквартирных объектов. Они должны получить согласие на ввод в эксплуатацию по окончанию строительства, и передать квартиру тому, кто заключил с ними договор.

Обязанность дольщика ЖСК — принять дом, выплатить необходимую сумму согласно договору.

Жилищные кооперативы устроены несколько иначе. Это добровольное сообщество людей, заинтересованных в постройке жилого объекта. Покупатель становится пайщиком, когда он приобретает квартиру. Когда ему выдают справку из ЖСК о том, что взнос уплачен, можно оформлять объект в собственность.

Справка о выплаченном пае ЖСК.

Хочется отметить, что в обоих случаях должен быть заключен договор ЖСК и ДДУ. Отличие данных документов в том, что договор ЖСК обязательно регистрировать в Государственном управлении Федеральной регистрационной службы.

Договор ЖСК.

Договор ДДУ.

Удорожание страховки

На сегодняшний день страховые фирмы отчисляют в специализированный Фонд по защите дольщиков 1,2% от каждого заключенного ДДУ. Со следующего года этот процент увеличится почти на пять пунктов, и составит 6%, что приведет в повышению цен на квартиры.

Основная задача Фонда – обеспечение финансирования достройки объекта в случае банкротства строительной фирмы. Сегодня в России недостроенными остаются более тысячи многоквартирных домов.

Фонд будет принимать отчисления вплоть до 1 июля 2019 года, после чего планируется заключение ДДУ через счета эскроу.

Изменения в законе призваны защитить права и финансы граждан. Но при этом рынок жилья претерпит сильные изменения, что, несомненно, отразится на стоимости квартир. Пока поправки не вступили в полную силу, инвестирование в недвижимость будет иметь хороший результат. Поэтому гражданам, которые планировали приобрести жилплощадь в ближайшее время, не стоит откладывать покупку «в долгий ящик».

Риски и преимущества долевого строительства

Об основных проблемах долевого строительства мы косвенно рассказали выше. Откровенно мошеннические схемы, когда организация изначально не планирует исполнять обязательство, сейчас встречаются достаточно редко. Такие случаи подпадают под состав уголовных преступлений, а дело возбуждается в отношении руководства, собственников, бухгалтеров компании. Также вложение в долевку может повлечь следующие риски:

• приостановление или прекращение строительных работ (для достройки проблемных объектов государство может привлекать другие строительные компании);
• невозможность взыскать деньги, если строительная компания прекратила деятельность и подала на банкротство;
• нарушения при возведении дома, в результате чего он может годами приниматься в эксплуатацию;
• недостатки и недоделки квартиры, устранения которых нередко можно добиться только через суд;
• обесценивание денежных средств на эскроу-счетах.

Тщательно проверим документацию и надежность строительной компании можно минимизировать риски, однако полностью их устранит нельзя. Даже для самого добросовестного застройщика могут оказаться неустранимыми последствия экономических кризисов, изменений в законодательстве. К преимуществам долевого строительства в России традиционно относится:

• низкая стоимость жилья, особенно если вы вкладываете деньги на начальном этапе стройки;
• возможность выбрать квартиру с заранее оговоренной планировкой, либо вообще только с основными несущими конструкциями, что сложно найти на вторичном рынке;
• повышенное качество жилого помещения, так как большинство новостроек возводится не по типовым проектам советских времен, а с использованием современных материалов;
• возможность получить сниженную ставку по ипотечным кредитам, в том числе с использованием мер государственной поддержки.

Есть возможность заработать на долевке и без ожидания сдачи дома в эксплуатацию, передачи квартиры по акту. По мере возведения новых этажей коммерческая цена ДДУ растет. Заключив договор цессии, можно получить прибыль больше, чем по стандартным банковским инструментам.

Участники долевого строительства

При осуществлении долевого строительства в процессе участвует сразу несколько сторон. Разберёмся, кто участвует в нём, и кто может выступать в роли каждой из сторон.

Первая сторона – это застройщик. Им является некое юридическое лицо, которое может существовать в любой организационно-правовой форме. Это лицо обладает правом на какой-то земельный участок (либо законно арендует его) и занимается привлечением денежных средств участников долевого строительства для того, чтобы построить на этом участке какие-то объекты недвижимости – обычно многоквартирные дома.

Застройщик действует в рамках соответствующего законодательства и имеет все необходимые разрешения на строительство. Застройщик должен предварительно опубликовать в СМИ проектную декларацию, чтобы иметь возможность осуществлять строительство.

Дольщик – это, соответственно, участник долевого строительства, человек, который решил принять в этом строительстве непосредственное финансовое участие. Обычно это физическое лицо, но в отдельных ситуациях оно может быть и юридическим.

Дольщик предоставляет застройщику необходимые денежные ресурсы, которые идут на строительство недвижимости – и претендует на дальнейшее право собственности относительно этого жилья. Если говорить проще, то дольщик является инвестором, который вкладывается в строительство на основании специализированного инвестиционного договора – договора долевого участия.

Отношения и права сторон регулируются договором, а также законодательно, законом о долевом участии. В договоре, который заключают участники, чётко и недвусмысленно указываются следующие вещи:

Объект договора, который определяется в проектной документации и в дальнейшем передаётся дольщику.

Цена объекта, а также условия и порядок её уплаты.

Сроки, когда объект договора будет введёт в эксплуатацию и передан дольщику.

Прочие аспекты отношений между двумя сторонами.

Многие аспекты отношений регулируются именно законом, в частности, закон 214 ФЗ ставит достаточно жёсткие требования к соблюдению сроков завершения работ.

То же может произойти при нарушении качества строительства и ряде других ситуаций. Также дольщик имеет право на получение максимально полной и достоверной информации об объекте строительства.

Особенности расчетов по ДДУ

Одним из ключевых преимуществ долевки является возможность сэкономить на приобретении квартиры. Пока объект находится на этапе строительства, его цена может на несколько десятков процентов отличаться от рыночной стоимости вторичного рынка (в зависимости от стадии готовности). Для вложения средств в долевку можно использовать:

• собственные сбережения и накопления;
• средства ипотечных или потребительских кредитов, иных займов;
• материнский семейный капитал;
• иные виды субсидий, мер государственной поддержки.

В ДДУ можно указать полную стоимость объекта, либо цена за 1 кв. м. площади. После подписания и регистрации договора менять условие об оплате в одностороннем порядке нельзя. В ряде случаев участник долевого строительства может требовать соразмерного уменьшения цены. Например, закон допускает это при неустранении недоделок квартиры со стороны строительной компании. Для взаиморасчетов по ДДУ закон предусматривает следующие правила:

• стороны могут договориться о полном перечислении средств, либо о внесении платежей в срок, указанные в договоре;
• все взаиморасчеты должны осуществляться только в безналичной форме;
• строительная компания можно в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ, если участник допустил просрочку платежей более двух месяцев подряд.

Застройщик может получить деньги на свой счет только после госрегистрации договора через Росреестр. Такое правило прямо указано в ст. 5 Закона № 214-ФЗ.

Эскроу-счета

Самым важным и обсуждаемым нововведением в сфере долевого строительства является перевод взаиморасчетов на систему эскроу-счетов. Эту схему можно применять уже с 2018 года, однако с июля 2019 года она стала обязательной для каждого нового объекта. Суть использования эскроу-счетов заключается в следующем:

• строительная компания подписывает договор с уполномоченным банком, который будет открывать и вести эскроу-счета, выдавать целевые кредиты на возведение МКД;
• все средства, перечисленные по ДДУ, зачисляются на специальный эскроу-счет, где будут храниться до ввода дома в эксплуатацию;
• строительная компания сможет получить деньги только после исполнения обязательств перед дольщиками, а средства на возведение объекта могут выделяться по целевым кредитам.

Хотя введение эскроу-счетов призвано защитить интересы дольщиков от возможного банкротства или остановки строительства, это может вообще привести к прекращению долевки. Так как застройщик получит привлеченные деньги после завершения стройки, ему нет смысла снижать цену за квартиры. На данный момент правило о перехода на эскроу-счета успешно обходится строительными компаниями. Закон позволяет работать по старым схемам взаиморасчетов по объектам, чья стадия готовности составляет 30, 15 или 6% (в зависимости от типа застройки).

Дольщик не может сам снять деньги с эскроу-счета, что является гарантией для строительной компании. Однако при расторжении ДДУ все деньги можно получить напрямую с банка, без длительных судебных тяжб с застройщиком. Если же на банкротство подаст сам банк, дольщик получит деньги по системе страхования вкладов. Через несколько лет, когда объекты по старым разрешениям будут достроены, использование эскроу-счетов станет обязательным для всех застройщиков. Фактически это приведет к удорожанию квадратных метров за квартиры в новостройках, так как строительная компания все равно не получит деньги до завершения стройки.