Что такое доверительное управление коммерческой и жилой недвижимостью

Что нужно знать о налогообложении

В том случае, когда плательщик НДС это управляющий доверительный предприниматель, налогообложение осуществляется в соответствии с общими правилами Налогового действующего кодекса. То есть, исчисляемая сумма налога уплачивается непосредственно в государственный бюджет. В данном случае нет никакого специального предписания или нормативного отдельного акта. В налоговом реестре, отчётной документации обязательно проставляется специальная отметка – Д. У. (доверительное управление). Сам же учредитель в это время никаких налоговых обязательств не несёт.

Транспортные и земельные налоги, налогообложение физических лиц также не отличаются какими-либо особыми условиями. В случае с транспортными средствами, они зарегистрированы на владельца, который платит налог в государственный бюджет. При передаче средства в доверительное управление представитель нести обязанности налогообложения не должен. Это же правило касается налогов на земельные участки.

В случае с физическими лицами о налоге чаще всего идёт речь, если была заключена сделка с продажей недвижимости или сдачей таковой в долгосрочную аренду, наём. В данном случае требуемая сумма вычитается из полученной от сделки прибыли.

Плюсы и минусы доверительного управления имуществом

Плюсы

Основное преимущество этой сделки: вы сами можете обговорить всё, чем будет заниматься управляющая компания. При этом можно ограничиться минимальным набором услуг — поиск квартирантов и заключение с ними договора найма жилого помещения.

Безусловно, это далеко не все проблемы, с которыми приходится сталкиваться арендодателю. Зачастую головные боли начинаются уже после заселения квартирантов. Это ремонт, несвоевременные платежи за аренду, просроченные квитанции за коммунальные услуги. Поэтому хорошие управляющие агентства, учитывая запросы арендодателей, предлагают следующие услуги: 

• Обеспечение получения платы за аренду к определенному сроку. Очень часто квартиранты задерживают выплаты. В случае доверительного управления вам не придется самостоятельно требовать с них деньги, всё это сделает за вас доверительный управляющий, который гарантирует своевременную оплату.
• Перевод денежных средств на ваш счет в любой точке мира. В какой бы стране вы ни находились, доверительная компания обязана перевести вам деньги.
• Проверка оплаты счетов за коммунальные услуги, телефонные переговоры.
• Если квартирант съехал раньше установленного срока, доверительные агентства готовы оплатить все убытки за непрожитые дни, а также найти других нанимателей.
• Ремонт бытовой техники и сантехники. Во время вашего отдыха квартиранты не будут тревожить вас по всякому поводу. Все вопросы с бытовой и сантехникой решит доверительный управляющий.
• Ответственность за сохранность квартиры и всего имущества, находящегося в ней (на основе ранее составленной описи).
• Оформление страхования квартиры.
• В случае наступления страхового случая — ведение переговоров со страховой компанией.

Кроме этого доверительный управляющий может платить за вас налоги, если вы сделаете компанию своим уполномоченным представителем в соответствии со ст. 35 Налогового кодекса Республики Казахстан. Этот пункт стоит обязательно включить в договор. Согласно п. 4 ст. 36 НК РК учредитель доверительного управления (в данном случае — собственник) имеет право не регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, если по договору доверительного управления имуществом исполнение налогового обязательства учредителя полностью возложено на доверительного управляющего.

Как следует из вышеизложенного, преимуществ доверительного управления недвижимостью более чем достаточно. И если правильно составить договор, вы можете ни о чем не волноваться.

Минусы

Что касается минусов доверительного управления, то их довольно мало. Могут возникнуть какие-либо спорные вопросы. К примеру, доверительный управляющий, вопреки договору, сдает квартиру посуточно, ведь известно, что таким образом можно получить в два, а иногда и в три раза больше дохода, чем обычная ежемесячная арендная плата. Поэтому, сдав квартиру через доверительное управление, лучше лишний раз перепроверить, используется ли она по назначению и согласно условиям договора.

Есть еще один минус. Допустим, квартира, сдаваемая через доверительное агентство, затопила квартиру этажом ниже, или возник небольшой пожар, из-за которого причинен материальный ущерб соседям. Чья вина в этом случае? Кто будет возмещать убытки? Квартирант, собственник квартиры или доверительный управляющий? На этот счет существуют разные мнения:

Директор компании «Астана RENT» Денис Лесников отмечает, что всё здесь зависит от ситуации. «Если это связано с затоплением, не во всех случаях несет ответственность арендодатель. В первую очередь, составляется акт сотрудником КСК, выясняется причина случившегося. И только потом устанавливается, кто виноват — тот и должен заплатить. Если это форс-мажор, то, конечно, доверительное агентство ни в чем не виновато», — говорит Денис Лесников.

Юрист Жанель Аманжолова приводит выдержки из законодательства: «Согласно ст. 888 ГК РК, «обязательства по сделке, совершенной доверительным управляющим с превышением предоставленных ему правомочий или с нарушением установленных для него ограничений, несет доверительный управляющий за счет своего имущества», а также, согласно п. 1 ст. 890 ГК РК, «ответственность доверительного управляющего», в случае ненадлежащего управления имуществом учредитель или выгодоприобретатель может предъявить в суде требование о прекращении доверительного управления и возмещении убытков.

При этом доверительный управляющий предполагается виновным в ненадлежащем исполнении обязанностей, если не докажет, что принял все зависящие от него меры для надлежащего исполнения обязанностей. Если в договоре обязательства доверительного управляющего не оговорены, то ответственность за него понесет собственник». 

Особые требования

Для процедур с куплей и продажей ценных бумаг действуют особые требования, о чём свидетельствует 214.1 статья Налогового кодекса Российской Федерации. В ней сказано о том, что доходы предпринимателя должны уменьшаться на понесённый убыток от сделки с продажей, плюс также на сумму вознаграждения представителя, на которого оформлен договор или генеральная доверенность. Кроме этого, для каждого вида ценных бумаг действуют разные налоговые базы.

Прекращая действие доверительного документа, здесь собственность может быть либо возвращена доверителю, либо передана третьим лицам. В результате данного действия с возвратом учредитель не получает доходов без разницы, возникла ли положительная разница между стоимостью объектов на дату, когда прекратил своё действие доверительный документ. В данной ситуации он не обязан уплачивать НДФЛ, а представитель будет выступать, как налоговый так называемый агент, исчисляющий, удерживающий и уплачивающий в казну государственного бюджета требующиеся суммы от имени и в интересах законного владельца имущества. Здесь применимы ставки в размере тринадцати процентов.

Если же доверенное лицо налоговыми отчислениями не занимается, подавать декларации и производить уплаты обязан собственник лично. Управляющий предприниматель плати налог из суммы, которую он получает в виде вознаграждения по доверительному договору.

Плюсы и минусы

Среди положительных сторон такой формы управления объектами недвижимости – профессионализм управляющего, его опыт. Собственник не занимается вопросами поиска арендаторов. Можно выбрать управляющего с профессиональным образованием, со знанием правовых норм.

Компания, занимающаяся доверительным управлением, будет следить, чтобы у собственниками всегда было арендовано имущество, не простаивало. Если выбрать компанию надежную, можно не беспокоиться о безопасности своего имущества. Управляющие тщательно проверяют арендаторов, защищают интересы собственника.

Среди минусов – необходимость оплачивать услуги управляющего и стоимость обслуживания помещений. Чтобы не рисковать со своей недвижимостью, стоит грамотно составлять договор.

В этом документе должны быть указаны права и обязанности обеих сторон, разрешение споров, условия расторжения договора. Также точно указываются условия вознаграждения управляющего, условия продления договора.

Если возникают в период сотрудничества дополнения или изменения, они могут быть внесены в договор.

Кто предлагает прибыльное доверительное управление ценными бумагами – обзор ТОП-5 компаний

Доверительное управление ценными бумагами на рынке как вид деятельности постоянно совершенствуется и приобретает все новые и новые формы. Связанно это прежде всего с ростом самого фондового рынка страны и постоянно возрастающим интересом к нему потенциальных инвесторов.

По последним обнародованным в нашей стране статистическим данным, прибыль, получаемая по результатам доверительного управления ценными бумагами, существенно превышает доходы владельцев депозитных банковских вкладов.

Предлагаем обзор российских компаний, оказывающих услуги по доверительному управлению ценными бумагами.

1) Управляющая компания «БКС»

Управляющая компания «БКС» — это структурное подразделение группы российских компаний. Компания специализируется на оказании полного спектра финансовых услуг. Работа ведется как с крупными корпорациями, так и с физическими лицами.

Деятельность по доверительному управлению ценными бумагами«БКС» ведет с 2000 года. Разработаны собственные стратегии доверительного управления, удовлетворяющие запросы любого клиента.

2) Банк «ЦентроКредит»

Банк «ЦентроКредит» основан в 1989 году как акционерное общество, что делает его одним из старейший подобных организаций страны. Позиционирует себя как универсальный клиентский банк с инвестиционной направленностью. Работает как с индивидуальными, так и с корпоративными клиентами.

В сфере доверительного управления гарантирует своим клиентам решение полного спектра инвестиционных задач, а также сохранение и стабильный прирост капитала. Особый интерес вызывает возможность оперативного изъятия активов без штрафов и пеней.

3) «Сбербанк»

Банк основан в царской России еще в далеком 1841 году и является одним из самых авторитетных финансовых учреждений в стране. Услугами банка пользуется более 70% населения. Имеет представительства во всех регионах страны. Именно поэтому рекламный слоган «Всегда рядом!» более чем оправдан.

На фондовом рынке управляющие банка признаны одними из лучших. «Сбербанк» располагает широчайшей информационной базой и значительными финансовыми резервами, что делает его надежным и выгодным партнером.

4) АО «ФИНАМ»

АО «ФИНАМ» — один из признанных лидеров на рынке брокерских услуг. Представители компании работают практически во всех регионах страны. По заключению авторитетного агентства «Эксперт РА» (RAEX), рейтинг надежности «ФИНАМ» в своей классификации оценен на уровне А++, как исключительно надежный.

Услуги доверительного управления оказывает как индивидуальным, так и корпоративным клиентам. На ежегодном конкурсе «Элита финансового рынка» компания награждена в самой престижной номинации -«Компания года».

5) АО ИК «ЦЕРИХ Кэпитал Менеджмент»

Инвестиционная компания образованна в 1996 году. Одна из старейших и авторитетных инвестиционных компаний. За 20 лет работы «ЦЕРИХ» успел завоевать авторитет на рынке как брокерских услуг, так и доверительного управления. Регулируется Центральным Банком Российской Федерации.

Компания предоставляет полный спектр финансовых и сопутствующих юридических услуг как индивидуальным, так и корпоративным клиентам. По данным, ежегодно предоставляемым национальным рейтинговым агентством, кредитный рейтинг АО ИК «Церих Кэпитал Менеджмент» оценивается как очень высокий (АА).

Компания предлагает ряд стандартных стратегий доверительного управления, различных по доходности и степени рисков. Если клиенту по каким-либо причинам ни одна из них не подходит, то эксперты готовы разработать персональный инвестиционный портфель.

Компания располагает разветвленной сетью партнеров по всей стране. Таким образом, потенциальный клиент имеет возможность воспользоваться услугами компании в любом регионе России.

Руководство АО ИК «Церих Кэпитал Менеджмент» основной целью своей работы считает достижение принципиально нового качественного уровня проведения операций на фондовой бирже. Главные принципы работы — открытость, технологичность, ориентированность на удовлетворение потребностей и пожеланий клиента.

Ключевые нюансы

Любой доверительный документ заключается только в письменном виде. Если речь идёт об оформлении договора, он должен быть зарегистрирован в Росреестре, так же, как и при переоформлении прав собственности. Если составлен документ неправильно, не соответствует требованиям, отсутствуют обязательные реквизиты, представлена неправдивая информация, отсутствует регистрация договора или нотариальное удостоверение генеральной доверенности – бумага будет признана недействительной, так же, как и все действия, совершённые по ней.

При соглашении между юридическими лицами на объекты, которые переданы в управление доверителем, ставятся управляющим на отдельный баланс с последующим ведением учёта. Если предусматривается движение денежных средств, открывается также отдельный счёт в банке.

Обращать взыскание по задолженности учредителей управления имуществом на таковое, которое временно передано в управление другому лицу, невозможно. Исключением становится банкротство данного лица. Если платёжная несостоятельность подтверждена, договор или же генеральная доверенность на управление имуществом прекращает своё действие, так как объекты будут включены к общей конкурсной массе.

Регистрация

При продаже имущества используется определенная форма договора. Такая же форма используется и для составления договора на доверительное управление.

Действие договора начинается с того момента, когда произошла фактическая передача имущества от одного лица (собственника) другому, тому, кто теперь становится доверенным управляющим. Согласно статье 433 ГК необходимо и составление, подписание договора, и передача непосредственная имущества.

Какое действие считается передачей недвижимого имущества? Вещи могут быть непосредственно вручены управляющему. Также передачей считается вручение вещей перевозчику, который доставит их другому лицу для управления. Когда предмет поступает во владение приобретателя, считается, что он вручен.

Так как недвижимость не может просто вручаться, как вещь, передача ее в управление другому лицу выполняется с составлением акта передачи. Передача недвижимого имущества подлежит регистрации согласно пункту 2 статьи 1017 (Гражданский Кодекс).

Регистрация в Росреестре выполняется по такой же процедуре, что и регистрация перехода прав собственности.

Особенности профессии

Деятельность управляющего недвижимостью  осуществляется в трех аспектах:

• правовом, суть которого в максимально рациональном использовании и распределении прав на недвижимость;
• экономическом, который заключается в эффективном управлении доходами и расходами в ходе эксплуатации недвижимости;
• техническом — постоянном поддержании объекта управления в работоспособном состоянии.

В зависимости от категории и уровня объекта недвижимости, профессиональные задачи управляющего могут быть очень разными.

Функциональные обязанности управляющего недвижимостью на любом уровне начинаются с:

• проведения всесторонней экспертизы инвестиционных решений;
• комплексного анализа состояния объекта недвижимости и разработки стратегии по управлению им;
• разработки экономически обоснованного технического задания;
• проектирования и организации производственных систем;
• разработки и внедрения стандартов управления и эксплуатации объекта недвижимости;
• разработки и контроля исполнения бюджета по эксплуатации объекта недвижимости;
• проведения технико-эксплуатационного исследования объекта и его приемки;
• оценки условий эксплуатации и обслуживания недвижимости.

Перед непосредственной сдачей в аренду объекта недвижимости управляющий:

• организует рекламную кампанию по данному объекту с использованием средств массовой информации и личных контактов;
• заключает все необходимые договора по техническому обслуживанию объекта и контролирует их исполнение;
• организует и контролирует производственно-хозяйственную деятельность;
• осуществляет взаимодействие с контролирующими органами;
• организует ремонтные работы и, в случае необходимости, реконструкцию объекта;
• обеспечивает работу инженерно-технических систем;  
• занимается подбором профессионально подходящего обслуживающего персонала; оформляет страховку объекта.
• После сдачи объекта недвижимости в аренду управляющий занимается:
• управлением инфраструктурой здания; 
• руководством работой персонала, при необходимости организацией его обучения и повышения квалификации;
• контролем за соблюдением норм охраны труда и техники безопасности на объекте; 
• ведением финансовой отчетности по объекту недвижимости.

Судебная практика ДУ

По судебным делам о нарушении условий ДДУ в России сложилась неоднозначная практика. Большая часть судебных решений принимается в пользу УК, так как условиями договора предусмотрено, что все риски, связанные с утратой инвестиций, принимает на себя инвестор. К таким рискам например относятся:

1. рыночный риск, который заключается в снижении стоимости ценной бумаги, приобретенной на средства, переданные в ДУ
2. риск потери ликвидности — падение спроса на бумагу приводит к увеличению разрыва между ценой спроса и предложения
3. операционный – заключается в сбоях работы программного обеспечения и компьютерных систем, а также нарушениях процесса управления средствами со стороны сотрудников УК;
4. правовой – заключается в изменении законодательства, которое может повлечь изменения в работе рынка ценных бумаг в целом, а также с ошибками в составляемой документации со стороны третьих лиц;
5. риск, связанный со стратегией управления инвестиционным портфелем. Чем активнее выбрана стратегия, тем выше вероятность сильной просадки вплоть до полной потери средств

Но иногда адвокатам удается доказать, что УК совершила ошибки или намерено уменьшила активы, полученные по ДДУ. Например, в 2013 г. клиент передал УК «Таск Квадро Секьюритиз» акции крупных обществ «ГМК «Норильский никель», «Ростелеком» и других крупных компаний для управления активами.

Управляющий принял решение продать все акции из портфеля и приобрести на все деньги бумаги ОАО «Вышневолоцкий ордена «Знак Почета» мебельно-деревообрабатывающий комбинат». Данное решение не было финансово обосновано, так как из отчетности комбината было видно, что компания не выплачивает дивиденды своим акционерам уже на протяжении нескольких лет. Когда клиент перестал получать ежегодные дивиденды от владения акциями, он обратился к адвокату.

Юрист смог доказать в суде, что УК «не проявила должную заботливость об интересах учредителя управления», тем самым нарушив условия договора. К сожалению, к моменту вступления решения суда в законную силу, УК признала себя банкротом. Инвестор, вместо прибыли, понес убытки и был включен в реестр кредиторов с неопределенными перспективами по взысканию затраченных средств.

Много судебных разбирательств связано с привлечением средств граждан в ДУ путем обмана или введения в заблуждение. Но, к сожалению, почти все они решаются не в пользу обманутого инвестора, а зачастую даже не доходят до суда из-за отсутствия достоверной информации о том, кто взялся «управлять». Что часто случается, когда все взаимодействие инвестора с управляющим происходит онлайн.

Функции риэлтора с доверительным управлением

Сда­вая недви­жи­мость под дове­ри­тель­ное управ­ле­ние, соб­ствен­ник может даже ни разу не уви­деть в лицо нани­ма­те­ля. Как толь­ко заклю­чен дого­вор, агент­ство начи­на­ет реклам­ную кам­па­нию по сда­че квар­ти­ры в арен­ду и под­го­тов­ку нуж­ных доку­мен­тов. Разу­ме­ет­ся, арен­до­да­тель при жела­нии может при­ни­мать уча­стие в отбо­ре потен­ци­аль­но­го кли­ен­та, в пере­го­во­рах и пока­зе жилья, наве­ды­вать­ся порой лич­но, что­бы убе­дить­ся, что с квар­ти­рой все в поряд­ке. Но обыч­но все тре­во­ги соб­ствен­ни­ка, как и жела­ние лич­но кон­тро­ли­ро­вать состо­я­ние квар­ти­ры, уле­ту­чи­ва­ют­ся уже через месяц, когда чело­век убеж­да­ет­ся, что без него дела идут даже луч­ше:

1. Тем, кто сни­ма­ет квар­ти­ру про­ще рабо­тать с посто­рон­ним лицом – про­фес­си­о­на­лом-риэл­то­ром, чем с нерв­ным, черес­чур тре­вож­ным хозя­и­ном.
2. Кон­троль над арен­да­то­ром риэл­то­ры ведут куль­тур­ны­ми нена­вяз­чи­вы­ми спо­со­ба­ми, но ускольз­нуть от тако­го «ока» непро­сто. Ответ­ствен­ность за соблю­де­ни­ем усло­вий дого­во­ра и за сохран­ность иму­ще­ства квар­ти­ры вынуж­да­ют агент­ство тес­но сотруд­ни­чать с сосе­дя­ми, поэто­му о несо­блю­де­нии жиль­ца­ми поряд­ка и пра­вил про­жи­ва­ния, засе­ле­нии в жилье посто­рон­них лиц сра­зу же ста­но­вит­ся извест­но риэл­то­рам.
3. Риэл­тор не толь­ко сле­дит за состо­я­ни­ем квар­ти­ры, но и устра­ня­ет при­чи­нен­ный ущерб, пред­ва­ри­тель­но про­из­ве­дя опись иму­ще­ства, поэто­му хозя­ин не уви­дит по окон­ча­нию арен­ды захлам­лен­ное и запу­щен­ное жили­ще.
4. Най­ти упра­ву на нера­ди­во­го нани­ма­те­ля, заста­вить его опла­тить при­чи­нен­ный ущерб риэл­то­ру с дове­ри­тель­ным управ­ле­ни­ем гораз­до лег­че, чем само­му хозя­и­ну, так как он сотруд­ни­ча­ет и с поли­ци­ей, и с судеб­ны­ми орга­на­ми.
5. За несо­блю­де­ние усло­вий дого­во­ра риэл­тор высе­ля­ет недоб­ро­со­вест­но­го посто­яль­ца.
6. Если посто­я­лец съез­жа­ет рань­ше сро­ка, кам­па­ния под­би­ра­ет дру­го­го нани­ма­те­ля.
7. Ком­му­наль­ные пла­те­жи, ого­во­рен­ные в дого­во­ре арен­ды как обя­за­тель­ные для соб­ствен­ни­ка, так­же выпла­чи­ва­ет агент­ство (они удер­жи­ва­ют­ся из аренд­ной пла­ты). Опла­та ком­му­наль­ных пла­те­жей, поло­жен­ных для нани­ма­те­лей, пла­та за элек­тро­энер­гию, интер­нет, теле­фон­ные меж­ду­на­род­ные раз­го­во­ры кон­тро­ли­ру­ет­ся агент­ством. Кон­троль пла­те­жей для агент­ства про­стая зада­ча, так оно кон­так­ти­ру­ет со все­ми ком­му­наль­ны­ми и город­ски­ми служ­ба­ми, и ему нет нуж­ды про­ве­рять кореш­ки кви­тан­ций.
8. Сотруд­ни­че­ство с ком­му­наль­ны­ми служ­ба­ми поз­во­ля­ет так­же быст­ро устра­нять повре­жде­ния ком­му­ни­ка­ций и обо­ру­до­ва­ния в квар­ти­ре.
9. Риэл­тор исправ­но пере­во­дит аренд­ную пла­ту соб­ствен­ни­ку и, как юри­ди­че­ское лицо, может делать это по без­на­лич­но­му рас­че­ту, что удоб­но для нани­ма­те­ля (как част­но­го, так и для работ­ни­ка фир­мы).
10. Стра­хо­ва­ние квар­ти­ры и ее ремонт про­из­во­дит­ся за счет риэл­тор­ско­го агент­ства – такая услу­га вхо­дит в стан­дарт­ный пакет дого­во­ра об ока­за­нии услу­ги дове­ри­тель­но­го управ­ле­ния.

Таким обра­зом агент­ство может взять в управ­ле­ние абсо­лют­но любую квар­ти­ру, даже “уби­тую”, при­ве­сти ее в поря­док, а затем най­ти нани­ма­те­ля.

Сдать запу­щен­ное, непри­год­ное жилье в арен­ду для хозя­и­на непо­силь­ная зада­ча, но заклю­чив дого­вор арен­ды с дове­ри­тель­ным управ­ле­ни­ем, он опла­чи­ва­ет толь­ко сто­и­мость услу­ги управ­ле­ния, а ремонт и стра­хов­ку опла­чи­ва­ет агент­ство. Чем непри­гляд­ные усло­вия?

Агент­ство про­во­дит за свой счет обыч­но кос­ме­ти­че­ский ремонт. Если хозя­ин соб­ствен­но­сти согла­сен на более тру­до­ем­кие рабо­ты (пере­пла­ни­ров­ку, пере­обо­ру­до­ва­ние кух­ни, сан­уз­ла), то недо­ста­ю­щие сред­ства могут быть взя­ты в кре­дит, выпла­ты за кото­рый будут вычи­тать­ся из аренд­ной пла­ты.

Регистрация договора

Регистрация соглашения на переход имущества по сделке доверительного управления осуществляется в органах Росреестра.

В перечень документации, необходимой для регистрации договора доверительного управления, входит:

• паспорт, доверенность;
• квитанция об оплате госпошлины;
• свидетельства о регистрации и учредительные документы — для организаций;
• доверительный договор;
• акт приема-передачи ресурсов;
• нотариальное согласие на передачу совместного супружеского имущества.

По сути, регистрировать сделку доверительного управления не нужно

Важно зарегистрировать передачу в управление недвижимого имущества и других ресурсов, передаваемых в доверительное управление

Как подготовить заявление для регистрации передачи недвижимости в доверительное управление

Вы можете оформить заявление:

• с помощью специалиста, принимающего документы. Он подготовит вам заявление, если вы будете подавать документы лично.;
• самостоятельно. Для этого воспользуйтесь утвержденной формой заявления, которая применяется для кадастрового учета и (или) госрегистрации прав на недвижимость. Отметим, что каждое лицо, которое обращается за госрегистрацией, должно заполнить отдельное заявление.

Заявление заполняется по общим правилам, при этом обратите внимание на следующее:

• в реквизите 3, в котором отмечается, для чего обращается заявитель, знак “V” следует проставить в графе 3.3 “государственную регистрацию прав”;
• в реквизите 6, где указывается, что именно нужно зарегистрировать, знак “V” проставьте в графе “ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости” и справа укажите его вид – доверительное управление.

Что такое ДУ?

Доверительное управление – это передача собственных активов доверенному лицу (управляющему) с целью совершения с этими активами доходных операций, обеспечивающих владельцу прибыль. Доверенное лицо в свою очередь получает вознаграждение за распоряжение активами в виде процента от прибыли или фиксированной суммой.

В РФ порядок передачи активов в ДУ регламентируется главой 53 ГК РФ. Согласно ст. 1013 Кодекса доверительное управление денежными средствами допускается лишь в случаях, предусмотренных Федеральными законами. К таким случаям относят:

К кредитным учреждениям относятся банки, кредитные кооперативы, ломбарды, микрофинансовые организации и др. Кроме того, в прошлом году был принят федеральный закон от 02.08.2019 N 259-ФЗ «О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ». В его рамках могут действовать платформы краудлендинга.

Помимо получения прибыли, активы могут передаваться на ДУ при распоряжении имуществом подопечного или при управлении наследством. Подопечный в этом случае является выгодоприобретателем.

ДУ предприятием

Данный вид управления подходит владельцам бизнеса, которые в силу личных обстоятельств не могут временно или постоянно вести дела предприятия самостоятельно. Они заключают договор доверительного управления (ДДУ) с доверенным лицом и передают ему полномочия по распоряжению активами.

По договору можно передать все активы компании или только их часть. Подписание ДДУ не влечет потерю прав собственности на активы. Управляющий не становится владельцем имущества, а может совершать с предприятием только действия, прописанные в условиях договора. Если он превысит свои полномочия, то будет отвечать перед владельцем бизнеса собственным имуществом.

Активы предприятия, переданные на ДУ, отражаются на отдельном балансе управляющего, а для проведения расчетов, связанных с таким управлением, открывается обособленный банковский счет.

ДУ недвижимостью

Примером передачи в ДУ объекта недвижимости может служить заключение соглашения с риэлторской компанией на сдачу квартиры в аренду. Но, в отличие от простого договора на оказание услуг по поиску арендатора, при заключении договора доверительного управления у риэлтора появляется больше прав и обязанностей по распоряжению квартирой.

Перечень конкретных полномочий указывается в договоре. Риэлтор может быть наделен следующими правами:

• контроль над соблюдением исполнения условий соглашения аренды со стороны арендатора
• получение арендной платы и перечисление ее собственнику жилья
• контроль над сохранностью недвижимого имущества

Передача объекта недвижимости в ДУ подлежит государственной регистрации в органах Росреестра. Если не осуществить такую регистрацию, то ДДУ считается недействительным.

Что такое доверительное управление

• передается только право целевого пользования и распоряжения;
• владелец доверяет имущество, поэтому надеется, что оно будет реализовано в установленном порядке;
• управление дает право представителю совершать активные и пассивные действия, направленные на использование объекта по целевому назначению;
• правоотношения фиксируются документально с нотариальным утверждением;
• управитель получает прибыль от исполняемой деятельности;
• нарушение условий доверительного управления влечет к юридической ответственности.

Наследство, не входящее в договор доверительного управления

Главная задача — охрана наследуемой собственности, что предусмотрено статьей  Гражданского кодекса России. Если наследодатель сомневается в сохранности вещей, он может привлечь доверительного управляющего.

Важно! В зависимости от особенностей процедуры наследования, зависит и срок исполнения обязанностей доверителя. Кроме стандартных полугода, термин может продлеваться на больший срок, что связано с решением сопутствующих споров.. Законодательством установлены следующие виды ценностей, в отношении которых не может назначаться доверительный управляющий:

Законодательством установлены следующие виды ценностей, в отношении которых не может назначаться доверительный управляющий:

• денежные активы;
• хозяйственные объекты.

Права и обязанности управляющего

• владелец материальных ценностей, принявший решение делегировать полномочия охраны благ третьему лицу;
• нотариус, утвердивший договор, подтверждающий подлинность и добровольность соглашения;
• управитель, исполняющий обязанности за фиксированную плату.

Имущество, переданное третьему лицу в доверительное управление, подлежит обязательному учету с целью предотвращения несанкционированной утраты материальных благ. Во время осуществления своей деятельности доверительное лицо должно выполнять следующие обязательства:

• полноценное исполнение вверенных задач;
• использование доступных методов работы;
• гарантия сохранности ценностей;
• своевременная передача имущества нового или предыдущему собственнику, в зависимости от условий контракта.

Перечень прав более внушительный и включает следующие:

• получение справедливой, ранее оговоренной прибыли;
• получение доступа ко всем необходимым документам (в том числе, финансовым);
• истребование возмещения убытков, полученных в результате управленческой деятельности;
• использование всех доступных ресурсов, если это необходимо для сохранности собственности.