Инвестирование в недвижимость: 5 лайфхаков, как выгодно вложить деньги в отечественный и зарубежный рынок + ценные рекомендации будущим инвесторам

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале?

Небольшой размер начального капитала – не помеха для человека думающего и предприимчивого. Есть способы обойтись минимальными вложениями или привлечь для своего проекта дополнительные средства.

1) Оформляем кредит или занимаем у друзей

Самый очевидный вариант – взять целевой кредит на покупку жилья. Некоторые финансовые компании охотно субсидируют начинающих инвесторов.

Правда, любой займ нуждается в оплате процентов, так что любые операции, связанные с привлечением сторонних средств требуют тщательного расчета. Доход от предприятия должен перекрывать долги; кроме того, следует учитывать сроки кредита.

Лучше обращаться в крупный банк с безупречной репутацией – Тинькофф Банк, Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Совкомбанк, Уральский Банк, ВТБ Банк Москвы.

У богатых друзей и родственников, если таковые имеются, можно занять деньги без процентов.

2) Становимся соинвестором

Хороший способ для вкладчиков с небольшими сбережениями – поиск и привлечение соинвесторов. Если ваш проект действительно перспективный и продуманный, найти партнёров не составит труда.

3) Выбираем грамотную стратегию инвестирования

Грамотный план – залог успеха. Если вы ощущаете острую нехватку собственных знаний в вопросах эффективного инвестирования, обратитесь к профессионалам.

Рекомендую проект «Территория Инвестирования». Организация представляет собой Клуб Инвесторов, который проводит курсы и обучающие семинары для тех, кто интересуется частными вложениями

Особое внимание уделяется инвестированию в недвижимость

Ведут уроки профессиональные инвесторы и бизнесмены. Тематические направления – стратегии инвестирования, быстрый старт с минимальными вложениями, инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость, хостелы, аренда и субаренда.

Перевод помещения из жилого в нежилое, обратный процесс

Сложный процесс, на котором стоит акцентировать внимание. Вариантов изменения назначения помещения всего два

Это перевод из жилого в нежилое и наоборот. Комплект документов, которые должен собрать собственник, одинаков для обеих процедур. Но условия смены категории отличаются.

Например, гражданин владеет нежилым помещением. Его нужно перевести в жилое. Для этого необходимо его переоборудовать с соблюдением норм и правил, которые характеризуют помещения жилого назначения.

Условия перевода разные: все зависит от региональной принадлежности объекта недвижимости.

Общие условия перевода помещений из одной категории в другую включают соблюдение требований:

• объект недвижимости не должен быть обременен: в это понятие входит арест, залог и т.д.;

• в помещении не должны быть зарегистрированы третьи лица;

• в ряде случае заинтересованными лицами обустраивается отдельный вход;

• нежилое помещение приобретает обозначенный статус, если оно располагается на 1-ом этаже многоэтажного жилого дома, либо в частном доме.

Для перевода помещения из одной категории в другую, его владелец обращается в органы местной власти. В администрацию собственник передает собранный им комплект документов. Перечень определяется категорией объекта недвижимого имущества и его особенностями.

Это правоподтверждающие документы, технический паспорт, поэтажный план дома. Также проект реконструкции, экспертное заключение от архитектора о том, что переустройство помещения разрешено, действие не затрагивает права третьих лиц, безопасно для здоровья граждан.

Для кого подходят инвестиции в недвижимость

Если вы всерьез задумываетесь об инвестировании, начните с книг Роберта Кийосаки «Богатый Папа, Бедный Папа», «Квадрант денежного потока» и Дональда Трампа «Думай, как чемпион», «Мысли по-крупному и не тормози». Это два известных и успешных девелопера, которые рассказывают об основных принципах инвестирования.

Они расширяют финансовое мировоззрение, учат ставить цели и достигать их. Прочитанную информацию нужно сопоставлять с реальностью, адаптировать к рынку недвижимости нашей страны.

Инвестирование подходит тем, у кого есть капитал на приобретение хотя бы одного инвестиционного объекта недвижимости. В качестве объекта инвестирования может рассматриваться гараж, дачный домик, квартира в новостройке или вторичное жилье.

Если вы решите привлечь для бизнеса на инвестировании в недвижимость заемные средства (ипотеку), у вас должна быть в наличии сумма для внесения первоначального взноса (не менее 50% от стоимости недвижимости).

Инвесторами могут быть предприниматели, имеющие оборотные средства. Часть заработанных средств можно потратить на инвестирование в недвижимость, чтобы создать для себя «финансовую подушку», на которую всегда можно «опереться».

Если вы возьмете ипотеку с маленьким взносом или попробуете «выйти на рынок» без капитала, велик риск совершить ошибку. Тогда все финансовые риски лягут на вас. Если у вас нет финансовой «подушки безопасности», опыта, вы рискуете столкнуться с серьезными материальными трудностями, вместо прибыли получить долги.

Стоит ли инвестировать в недвижимость – плюсы и минусы

Вопросы прибыльных вложений интересуют каждого разумного человека. Как сделать, чтобы наши сбережения не «съела» инфляция? Как заставить капитал работать и проносить постоянные дивиденды?

Ответ прост – нужно вкладывать финансы в долгосрочные и перспективные инвестиционные инструменты. Один из таких инструментов – недвижимость.

Крыша над головой нужна каждому. Пока существует человеческая цивилизация, её представители будут нуждаться в жилье. Стало быть, квартиры и дома всегда будут надёжным вариантом денежных вложений.

Вклады в недвижимость – полноценный вид бизнеса. Для инвестиций в жильё не обязательно даже обладать крупным капиталом, поскольку вложиться можно на стадии строительства или, скажем, приобрести долю в жилищном кооперативе.

К плюсам инвестирования в недвижимость относятся:

• высокая ликвидность объектов;
• доходность в долгосрочной перспективе (сдавая жильё в аренду, можно зарабатывать на этом годами и десятилетиями);
• относительная доступность вкладов;
• большой выбор направлений инвестирования (жилая и коммерческая недвижимость, здания на стадии котлована и «первого этажа», загородные коттеджи, элитное жильё).

Как и любые другие финансовые операции, рассматриваемый нами тип вложений подвержен определенным рискам.

Минусы вкладов в жильё:

• зависимость спроса на объекты от общей экономической ситуации в стране и в конкретном регионе;
• высокая стоимость объектов недвижимости;
• низкий спрос на жильё в небольших городах;
• сопутствующие расходы – налоги, оплата коммунальных услуг, отделка и ремонт.

Существуют и другие нюансы: цены на конкретные квартиры часто меняются из-за непредсказуемых факторов.

Выбирая варианты инвестирования в недвижимость, следует провести предварительную работу и выяснить все сопутствующие факторы и обстоятельства.

Подробности по вопросу грамотных финансовых вложений читайте в статье «Что такое выгодные инвестиции в РФ».

Схемы покупки недвижимости без капитала

Ниже собрана серия обучающих видео материалов, рассказывающих о возможных вариантах покупки недвижимости без капитала. Каждый ролик будет дополнен текстовыми тезисами, поэтому вы быстро сможете найти и изучить подходящий алгоритм.

Покупка жилья в ипотеку с последующим привлечением арендаторов

Watch this video on YouTube

Искусственное завышение стоимости с последующим оформлением ипотечного займа

Watch this video on YouTube

• Вы находите объект и договариваетесь о стоимости.
• Просите собственника квартиры умышленно завысить цену на 10%.
• Оформляете расписку, в которой будет сказано, что владелец недвижимости уже получит от вас 10% ее стоимости.
• Отправляете документы в банк и без первоначального взноса получаете нужную денежную сумму.
• Делаете перепланировку и разбиваете квартиру на несколько комнат, каждая из которых будет сдаваться в аренду.

Займ у знакомых и выплата долга в рассрочку

Watch this video on YouTube

• Находите подходящую недвижимость.
• Занимаете деньги у знакомых и договариваетесь о погашении долга в рассрочку.
• Совершаете покупку.
• Сдаете квартиру в аренду.
• Постепенно погашаете долг.

Деление большой квартиры на студии с последующей розничной продажей каждого объекта

Watch this video on YouTube

• Вы находите собственника большой квартиры, который желает ее продать по рыночной цене.
• Находите несколько покупателей, которые хотят приобрести свое жилье, но из-за финансовых сложностей не могут купить полноценную квартиру.
• Делите большую квартиру на студии.
• Продаете каждую студию отдельно.
• В результате собственник недвижимости получает нужную денежную суммы, а вы забираете весь остаток.

Подключение к выгодной сделке инвестора

Watch this video on YouTube

• Вы находите подходящий объект.
• Снижаете его стоимость на 30%.
• Привлекаете инвестора и за его деньги осуществляете покупку.
• Передаете недвижимость в аренду и полученный пассивный поток делите пополам.

Инвестиции в недвижимость: базовые принципы для чайников

В первую очередь мы рассмотрим инвестирование в недвижимость для чайников, чтобы основные принципы такого вложения средств были понятны абсолютно всем, даже тем, кто вообще впервые услышал об инвестировании.

Можно приобретать объекты недвижимости, чтобы затем получить прибыль от:

• сдачи объекта в аренду;
• перепродажи объекта.

Разумеется, в первом случае мы имеем возможность получать постоянный доход. Во втором случае предполагается одномоментная выгода. То есть вы перепродаёте квартиру или дом, земельный участок, получаете в роли дохода разницу между затраченными средствами на покупку и полученными деньгами за последующую продажу. Потом у вас уже не будет прибыли от этой сделки.

Многие люди предпочитают постоянный доход, поэтому стараются сдавать свои квартиры и дома в аренду. Однако тут есть свои нюансы: ведь такая квартира тоже требует определённых вложений. Надо следить за порядком, оплачивать содержание, поддерживать объект в хорошем физическом и эстетическом состоянии. Этот доход не совсем пассивный, так как связан с некоторыми финансовыми и трудовыми затратами.

Покупка, отделка, продажа

Разумеется, более выгодно не просто покупать и реализовывать жильё, а прилагать некоторые усилия для повышения его рыночной стоимости. Это будет оправдано, если у вас есть возможности для усовершенствования, ремонта и восстановления жилья.

Например: вы покупаете дом за городом, находящийся в достаточно хорошем техническом смысле, если говорить о несущих конструкциях. Однако цена объекта невысокая, потому что там требуется провести дополнительные коммуникационные системы, сделать косметический ремонт. И вот, получив дом по бросовой цене, вы прилагаете некоторые усилия для его усовершенствования.

В это может входить:

• проведение горячей воды;
• Интернета;
• телевидения;
• установка кондиционеров и современных оконных конструкций;
• утепление всего дома.

Безусловно, стоит провести и косметический ремонт:

• покрасить потолки;
• наклеить обои;
• настелить полы и линолеум.

Отличный вариант – приобрести по демократичным ценам мебель в хорошем состоянии и тоже расставить её в доме. Таким образом, вы превращаете строение, находившееся «в убитом» состоянии, в настоящую «конфетку». Безусловно, рыночная стоимость объекта недвижимости в таком случае резко возрастёт, а вы без труда найдёте покупателя.

Но здесь сразу бросается в глаза один важный момент: вам необходимо точно рассчитать все предполагаемые затраты и максимально объективно оценить, каким будет доход от продажи. Всё это имеет смысл только в том случае, если ваша прибыль действительно будет разумной, вы не напрасно вложите столько трудов в усовершенствование объекта недвижимости.

Лучший вариант – заниматься подобными проектами инвестирования в недвижимость с целью последующей перепродажи, если у вас есть возможность максимально выгодно провести ремонт. Например, вы хорошо разбираетесь во всех нюансах отделки и ремонта, имеете свою ремонтную фирму, у вас есть доступ к недорогим строительным материалам. Если вы сможете сэкономить на ремонте, прибыль от продажи отделанного жилья точно будет более существенной.

Качественный ремонт

В целях увеличения прибыли, собственники проводят ремонтные работы в помещении. В понятие качества входит осуществление евроремонта, при проведении которого используются современные технологии, передовое оборудование и материалы.

Строительные работы выполняются согласно требованиям безопасности. Евроремонт, который проводится под ключ, включает в себя несколько составляющих:

• качественные материалы;

• новейшие технологии;

• уникальность проекта помещения.

Разновидностью одного из видов ремонтных работ выступает дизайнерский проект. Дорогое удовольствие: выгода от его проведения для сдачи квартиру в аренду под большим вопросом.

Для перепродажи с целью увеличения цены недвижимого имущества ремонт лучше провести.Инвестиционная деятельность связана с риском. И это не удивительно, так как инвестиции – часть предпринимательства, в котором субъект ожидает получения прибыли от реализации товаров, услуг, сдачи в аренду.

От большинства инвестиций недвижимость в качестве объекта вложений отличается безопасностью, стабильностью и надежностью. Во многом, это объясняется ликвидностью недвижимого имущества

Топ способов извлечения денег из инвестиций

Способы извлечения доходов от аренды:

• покупка жилого помещения для последующей сдачи в долгосрочную аренду. Приносит стабильный доход без особых усилий. Но окупать себя вложения также будут долго;
• покупка жилого недвижимого помещения и сдача в аренду посуточно. Доход гораздо выше, чем от долгосрочной аренды, но куда выше риск порчи мебели, сантехники, кухонной техники. Возрастают трудозатраты по регулярному выселению-заселению постояльцев, постоянной уборке помещения, стирке постельного белья и полотенец;
• покупка с дальнейшей сдачей в аренду таунхауса. Плюсы – более высокая арендная плата, лояльные благонадежные арендаторы. Минусы – выше стоимость покупки, меньше спрос на съем такой недвижимости;
• покупка с последующей сдачей коттеджа либо иного загородного дома. Собственник может проживать в одной половине дома, а другую сдавать. В этом случае возможна как долгосрочная, так и посуточная аренда. Особым спросом пользуется аренда загородной недвижимости на выходные и праздники. Высокий доход обеспечен, только если дом недалеко от города и до него легко добраться (нет пробок на выезде, ходят рейсовые автобусы и т. п.);
• постройка многоквартирного дома для дальнейшей сдачи помещений в аренду. Доход от сдачи множества помещений будет высоким, от собственника потребуется умение навести и поддерживать в доме порядок (можно нанять коменданта). Очевидный минус – сумма начальных инвестиций неподъемна для большинства начинающих инвесторов в недвижимость;
• покупка зарубежной недвижимости для сдачи в аренду. Организационные вопросы – заселение жильцов, взимание арендной платы, надзор за выполнением жильцами договорных обязательств – решает управляющая компания, с которой иностранец-собственник заключает специфический договор. Преимущество способа – стопроцентный пассивный доход. Недостатки – дороговизна прибыльных объектов в дальних странах, расходы на посещение государства, где покупается недвижка, сложности с оформлением сделок за границей;
• покупка коммерческой недвижимости для сдачи в аренду. Плюсы – высокий спрос, вариативность сдачи площадей, широкие возможности по удержанию арендаторов. Главный минус – сложности со сдачей помещений в случае экономического кризиса;
• покупка с последующей сдачей гаражей, боксов, парковочных мест. Плюс – наименьший порог входа. Минус – невысокий доход.

Инвестиции для грядущей перепродажи:

• приобретение земельного участка;
• покупка первичного жилища на ранней стадии строительства с перепродажей после сдачи новостроя;
• приобретение неблагополучной квартиры (у собственника с алкогольной зависимостью, сомнительной социальной ответственностью) с перепродажей после капремонта;
• покупка недвижимого объекта, пребывающего в залоге;
• самостоятельное строительство дома.

Как увеличить свою прибыль при инвестировании в недвижимость – практические советы и рекомендации

Несколько советов для увеличения прибыли.

Совет 1. Делаем перепланировку

Перепланировка – самый доступный способ улучшить функциональные показатели жилья без увеличения его площади. Грамотная перепланировка поможет продать квартиру или дом на 10-25% дороже первоначальной стоимости.

Совет – не забудьте получить разрешение на переделку в соответствующих органах (архитектурном отделе районной администрации и в БТИ). Некоторые виды перепланировки однозначно запрещены законодательством – например, снос несущих стен или увеличение кухни за счет жилого помещения более чем на 25%.

Совет 2. Пристраиваем дополнительные помещения

Пристройка дополнительных помещений возможна лишь в частных домах и коттеджах. Там же допускается надстройка этажей, превращение чердака в мансарду, установка балконов и прочие архитектурные излишества.

Совет 3. Делаем качественный ремонт

Хороший ремонт повышает цену на квартиру на 10, а то и 20%. Разница будет ещё более ощутима, если вы сделаете ремонт самостоятельно.

Не стоит слишком экономить на качестве расходных материалов – покупатели тоже не дураки и легко отличат дешевые китайские обои от добротной европейской продукции.

Совет 4. Превращаем жилое помещение в нежилое и наоборот

В зависимости от того, на какие объекты в конкретном районе или городе есть повышенный спрос, можно переоборудовать помещение из жилого в коммерческое и наоборот.

Устройство из жилых квартир офисов и торговых помещений – прибыльный бизнес в крупных городах. Особенно перспективны в этом плане жилые дома, расположенные на многолюдных улицах и деловых кварталах.

Заключение

Подведём итоги. Вклады в жилые и коммерческие объекты – перспективный инвестиционный инструмент, который обеспечит вам долгосрочный пассивный заработок.

Неважно, каков размер вашего капитала, современные механизмы инвестиций позволяют начинать с минимальными вложениями. Но помните, что колебания цен на недвижимость напрямую зависят от экономического положения в стране

Проект «ХитёрБобёр» желает своим читателям успехов в их коммерческих начинаниях. Ждём оценок, комментариев и замечаний по тематике публикации. До новых встреч!

Автор статьи: Виталий Цыганок

Разработчик сайтов, фрилансер. Учился в МГУПИ города Ставрополя по специальности “Прикладная информатика в экономике”, но бросил институт на третьем курсе. Имеет опыт работы официантом, почтальоном, грузчиком.

Рассматривает сайты как источник постоянного пассивного дохода. С партнером запустил с нуля более 25 интернет-ресурсов.

Сооснователь и редактор ХитёрБобёр.ru до 2019 года, на сайте отвечал за семантическое ядро и SEO-продвижение.