Как продать квартиру, жилье, купленное на материнский капитал

Возможности продажи при разводе и покупке другого жилья

Прежде всего следует отталкиваться от фактов, что приобретенная на средства материнского капитала квартира является совместной собственностью обеих родителей и их детей, а жилищные права детей не подлежат изменению в худшую для них сторону.

Возможны следующие ситуации:

• при разводе бывшие супруги заключили разрешенное законом соглашение относительно жилья, приобретенного за материнский капитал;
• никакого соглашения достигнуто не было.

Соглашение должно в первую очередь учитывать интересы детей. В реальных ситуациях в большинстве случаев в тексте соглашения засвидетельствовано, что дети после развода супругов остаются на воспитании жены, муж переоформляет в пользу кого-либо из детей свою долю жилплощади, а в его собственности остается какое-либо другое определенное соглашением имущество (например, гараж). Получается, что квартира полностью переходит во владение матери и детей.

В таких ситуациях мать может распоряжаться жильем по своему усмотрению, если это не нарушает законных прав детей.

Если соглашение при разводе не было заключено, то квартира по правилам, предусмотренным Семейным кодексом, делится в равных долях между бывшими супругами и детьми. Разводящимся необходимо определить:

• собираются ли они после оформления развода проживать вместе в данной квартире;
• будут ли они продавать это жилье и приобретать квартиры каждый для себя в отдельности;
• готов ли один из бывших супругов компенсировать другому стоимость его доли.

Переоформление доли бывшего мужа на детей

В любом случае тому супругу, у которого остаются дети, автоматически переходит их доля жилплощади. Единственное жилье детей отчуждать запрещено, но это можно сделать, если удастся доказать, что на деньги от продажи квартиры будет приобретено новое жилье.

При оформлении развода супруги могут заключить соглашение, касающееся передачи прав на жилье одному из родителей, на попечении которого останутся дети. При отсутствии такой договоренности руководствуются интересами детей, особенно в случае совершения сделок по отчуждению жилья.

Если квартира приобреталась с расходованием средств из материнского капитала, продать ее можно только в случае одобрения сделки органами опеки и попечительства, а также потребуется письменное согласие детей, достигших возраста 10 лет. Взамен отчуждаемого жилья родители должны незамедлительно купить новое, условия проживания в котором не ущемляют прав детей.

Исключения могут быть сделаны только при покупке жилплощади на завершающих этапах строительства и при переезде в другой регион или за границу. Жилье нельзя продать без выделения долей детям в новой квартире, кроме согласованных с органами опеки особых ситуаций (в последнем случае дается отсрочка на оформление причитающихся детям долей на 6 месяцев). Если родители разводятся, жилищный вопрос прежде всего решается, исходя из интересов детей.

Видео о вариантах обналичивания материнского капитала:

Дек 27, 2017

Риски для продавца, связанные с перечислением материнского капитала

Не всегда сделка проходит гладко, поэтому продавец должен
знать о неминуемых рисках и действиях, которые позволят обезопасить себя:

1. После того, как найден клиент, продавцу нужно
   проверить перечень документов, в том числе и сертификат. Зафиксировано немало
   случаев, когда документация предоставляется поддельная и продавец потом
   месяцами не может получить часть средств за проданную недвижимость.
2. Приходится подстраиваться под условия программы
   материнского капитала. Лучше продать недвижимость через ипотечный кредит. В
   этом случае деньги поступят сразу после его одобрения и в полном объеме.
3. Пенсионный фонд перечислит денежные средства
   только после того, как покупатель предоставит ему документ, подтверждающий, что
   он является собственником жилплощади. Деньги поступят на счет продавца через 40
   дней. Месяц на принятие решения и 10 дней на зачисление.

Все это мелочи по сравнению с ситуацией, если Пенсионный
фонд, изучив документы, примет решение, что в каком-то пункте нарушен закон. В
этом случае перечисления не будет и придется требовать возмещения с покупателя
через судебные инстанции.

ПФ РФ рассматривает законность сделки и соблюдены ли интересы ребенка. В частности, перечисления не будет, если имущество не оформляется в долевую собственность имеющихся на момент покупки детей. В предусмотренных законом случаях вместо такого оформления необходимо предоставить нотариальное обязательство сделать это в будущем. Также деньги не будут перечислены, если ребенку, на которого получен сертификат, еще не исполнилось 3 года. Данная информация является обязательным минимумом, с которым должен ознакомиться продавец.

С ипотекой можно не тянуть

_{Использовать маткапитал на ипотеку можно сразу. Фото: zen. yandex.ru}

Купить квартиру с использованием собственных средств и материнского капитала можно только когда ребёнку исполнится три года. Однако частично закрыть жилищный кредит или пустить маткапитал на первый взнос по ипотеке можно без ограничений по возрасту ребёнка.

Купить жильё в ипотеку с привлечением средств материнского капитала можно по двум схемам:

1. Прямая покупка. Например, семья приобретает квартиру в новостройке у застройщика. Пенсионный фонд может перечислить деньги напрямую на счёт компании. С этого года разрешено переводить деньги в том числе и на эскроу-счета. Точно так же сделку можно оформить с частным лицом. У этой схемы есть недостаток — не каждый продавец готов ждать, пока Пенсионный фонд перечислит деньги. Даже застройщики отказываются работать по маткапиталу.
2. Через банк. В таком случае банк кредитует всю сумму покупки, а маткапитал, после того как Пенсионный фонд завершит проверку и перечислит деньги в банк, пойдёт на частично досрочное погашение. У схемы тоже есть свои недостатки. Во-первых, заёмщик переплачивает по кредиту в первые месяцы, пока ПФР не перечислил деньги в банк. Во-вторых, кроме средств материнского капитала надо иметь собственные сбережения на первый взнос. В-третьих, так сокращается сумма, которую можно использовать.

На проверку сертификата и выдачу денег у Пенсионного фонда уходит время. Из-за этого возникают сложности — продавцы не согласны ждать. В таком случае подойдет вариант, когда банк кредитует всю сумму покупку. С этого года сокращены сроки рассмотрения заявки. На формление материнского капитала должно уйти не более месяца. Закон только-только подписан, поэтому не известно, как будет на практике.

Продажа квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом

При осуществлении сделки продажи жилой недвижимости, которая в свое время была куплена в ипотеку с участием материнского капитала, следует тщательно рассмотреть и изучить три главных аспекта:

• наличие ограничений на продажу ипотечного имущества;
• особенности продажи квартиры, приобретенной на материнский сертификат;
• наличие особенной документации при продаже жилплощади, которая купленная в ипотеку с участием материнского капитала.

В нашем случае особое внимание необходимо уделить последнему аспекту. Продавая ипотечную квартиру с материнским сертификатом нужно пройти абсолютно все этапы сделки, чтобы впоследствии не появились разногласия с различными контролирующими инстанциями.. Для данной сделки есть четкий план действий:

Для данной сделки есть четкий план действий:

1. заняться поисками покупателя, который согласится купить на таких условиях квартиру за наличные средства;
2. найти новое жилище, которое будет куплено после продажи;
3. оформить документы, которые определяют детей собственниками долей в новой квартире;
4. собрать и предоставить в опекунский орган пакет документов и запросить разрешение продажи;
5. составить и предоставить заявление в отделение банка;
6. получить разрешение от отдела попечительства;
7. определить и согласовать с банком время совершения купли-продажи квартиры;
8. официально снять всех членов семьи с регистрации в продаваемой квартиры;
9. подписать договор сделки купли-продажи.

Соблюсти все пункты подобного плана достаточно проблематично, но именно так должна осуществляться продажа ипотечной квартиры, которую приобрели за счет детского пособия.

Продажа квартиры без выделения долей

Согласно законодательству Российской Федерации, продать квартиру или дом, купленные на материнский капитал, без выделения долей запрещено. Если такая сделка все же будет совершена, то это считается прямым нарушением закона.

В правовом поле нашей страны не существует никаких обходных путей или возможных вариантов для подобной продажи. Кроме того, следует помнить, что в приобретенной на материнский капитал квартире выделение долей должно произойти в обязательном порядке. На эту процедуру законом выделено всего 6 месяцев.

Выделенные доли должны иметь не только родители, но и дети. В противном случае продать квартиру никто не разрешит, а еще могут и наказать в судебном порядке за нарушение прав ребенка. Суд обяжет родителей определить доли для каждого ребенка в семье.

Риски для покупателей и продавцов

Риски для обеих сторон сделки обязательно прописаны в договоре купли-продажи. В общей сложности продавец и покупатель рискуют по одной и той же причине — несоблюдение всех этапов продажи, которые прописаны законодательством страны.

Особенности продажи квартиры, купленной с использованием маткапитала, рассказаны в этом видео:

Если продавец решил слишком не заморачиваться получением всех необходимых разрешений и предоставлением нужных документов, подписал договор и взял задаток (или всю сумму), то в случае обнаружения нарушений органом опеки такая сделка считается недействительной и подлежит аннулированию.

Кроме этого, продавец обязан вернуть покупателю задаток (или всю сумму) в двойном размере и скорее всего будет притянут к ответственности в судебном порядке за нарушение прав детей. Покупатель же после совершения противоправной сделки рискует остаться без нового жилья, которое он хотел приобрести.

Как ускорить куплю-продажу

Ускорить продажу квартиры, купленной на материнский капитал, и покупку другой можно всего лишь одним способом — осуществление обеих сделок одновременно. Если занимать продажей старой квартирой и покупкой новой параллельно, то орган опеки и попечительства может дать разрешение на сделки в очень сжатые сроки.

Есть еще один нюанс, который может повлиять на скорость совершения сделки. Если продаваемая квартира была куплена менее трех лет назад, а стоит она больше одного миллиона рублей, то продавцу придется заплатить достаточно большую сумму налога. Так что, если нет причин для спешки, то с продажей лучше немного повременить.

Пошаговая инструкция

Изначально нужно будет заключить договор на оказание услуг с агентством недвижимости. Специалисты смогут правильно составить договор купли-продажи и будут отстаивать ваши интересы. Также они смогут быстрее найти покупателя на ваш дом.

Когда у вас будет покупатель, вы должны получить задаток. Следующий этап – предоставление задатка продавцу.

Стоит отметить, что деньги хранятся в агентстве недвижимости. Если одна из сторон решит разорвать сделку по неуважительной причине, то нужно будет заплатить штрафные санкции.

После предоставления задатка можно собирать пакет документов для органов опеки. Обычно заявление рассматривается в течение 10 рабочих дней. Вам понадобится следующее:

• заявление;
• документы на продаваемый и покупаемый объект недвижимости;
• свидетельства о рождении детей и браке.

В заявлении необходимо указать адреса продаваемого и покупаемого объектов, а также имена детей и родителей.

Вам потребуется указывать паспортные данные и данные свидетельств о рождении. Оно сдается в соответствующий отдел районной адинистрации

Также у вас могут затребовать дополнительные документы. При сдаче оба родителя должны присутствовать лично.

Когда вы получите разрешение со стороны органов опеки можно продолжить регистрацию сделки. Так, вы составляете договор купли-продажи, где предусматриваете выдачу детям долей.

В нем должны быть прописаны ФИО всех членов сделки, в том числе детей. За них расписываются их законные представители, а именно родители.

В договоре также указываются адрес объекта. Его состояние, какие именно вещи остаются в нем и стоимость.

Если сделка осуществляется с использованием банковских средств, то именно финансовое учреждение назначает дату перечисления средств.

Именно в этот день продавцы получают свои деньги, сдают документы в Росреестр и заверяют сделку у нотариуса.

Важно отметить, что вы сами можете выбрать нотариальную контору. Имеет смысл обзвонить несколько из них, чтобы узнать, какую цену они предоставляют

Также надо быть готовым подождать.

Дело в том, что нотариусу необходимо подготовить все необходимое для совершения сделки с участием детей. Обычно они регистрируют все через 2-3 дня после предоставления документов.

На сделке должны лично присутствовать все члены, которые фигурируют в договоре.

В Росреестре регистрация происходит в течение 3-5 дней. После получения документов вы можете наслаждаться жизнью в новом жилье.

И довольно многие семьи предпочитают свой дом, нежели отдельные тесные апартаменты в многоквартирном здании. На нашем сайте вы найдете информацию о том, как осуществляется продажа жилого объекта под мат. капитал, пошаговую инструкцию по приобретению (в том числе и у родителей или других родственников) загородной недвижимости, узнаете каковы требования к жилью, а также как получить средства на реконструкцию.

Порядок действий

Порядок действий при продаже квартиры с участием маткапитала следующий:

• Найти замену жилья с выделением равнозначной доли несовершеннолетним.
• Подготовить бумаги для получения разрешения от органов опеки на заключение договора.
• После получения одобрения госструктур заключить соглашение о продаже квартиры и покупке нового жилья.
• Заверить договор у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре.

Основная цель сотрудников органов опеки заключается в том, чтобы проследить за соблюдением прав несовершеннолетних.

Поэтому при продаже квартиры, приобретенной с участием материнского капитала, возможны следующие варианты:

• выделение равнозначных долей детям в новом объекте недвижимости;
• денежная компенсация несовершеннолетним, помещенная на их личный счет в банке;
• выделение частей в жилье других родственников (бабушек или дедушек).

Денежная компенсация возможна с предварительного одобрения органов опеки Для этого необходимо предоставить в отдел заявление и акт независимой экспертизы о стоимости части несовершеннолетних в квартире. Это единственный способ получить разрешение органов опеки на продажу недвижимости без выделения долей детям в новом жилье.

Денежная компенсация помещается на личный счет детей, которым они смогут воспользоваться после достижения 18 лет. Допускается расход средств законными представителями детей, в том числе на приобретение недвижимости с согласия органов опеки.

Порядок продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала

После того, как будет получено разрешение ООиП на продажу квартиры, отчуждение жилья должно быть проведено по одной из двух схем:

• , не уступающей старой условиями и площадью;
• , сумма которых равна стоимости выделенных долей детям, на их банковский счет.

Если покупка нового жилья не планируется, то выделить доли детям можно в жилье, собственниками которого являются родственники (например, бабушки или дедушки).

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую?

Если родители или опекуны собираются оформить в собственность детей доли в новом жилье, равнозначные долям в отчуждаемой квартире, процедуру можно провести двумя разными способами:

1. Одновременные покупка и отчуждение. В этом случае подписываются два предварительных договора купли-продажи жилплощади, и в последнем дети сразу указываются как новые собственники.По соглашению сторон выполнение обязательств по заключению основного договора с соблюдением условий, предусмотренных предварительны договором, может быть обеспечено задатком (часть 4 статьи 380 ГК РФ). Однако делать этого не рекомендуется, так как окончательное решение зависит от органов опеки и попечительства.
2. Покупка квартиры с использованием заемных средств. В этом случае допускается сначала оформить недвижимость в собственность родителей, при условии, что в ООиП будет предоставлено нотариально заверенное обязательство выделить доли детям после погашения кредита. Затем в отдел опеки предоставляются все необходимые документы и заявление на получение разрешения на продажу жилья.

В некоторых случаях детям могут быть выделены доли меньшего размера. Это возможно, если:

• Стоимость за квадратный метр в новом жилье выше, чем в старом. Для этого нужно получить от оценщика справку о стоимости 1 м2 в продаваемом и приобретаемом жилье. Тогда ребенку можно будет выделить долю, эквивалентную старой по стоимости (а не по площади).
• Площадь нового жилья больше, чем старого, и выдел будет происходить в соответствии с количеством квадратных метров (например, если до продажи в квартире площадью 40 м2 ребенку была выделена четвертая часть — 10 м2, то в новой квартире площадью 60 м2 эти же 10 м2 в долевом выражении будут составлять только одну шестую часть, то есть доля уменьшается).

Как продать жилье, купленное на маткапитал, без выделения долей?

Обязательное условие при покупке жилья на средства материнского капитала — выделение долей каждому члену семьи (супруги и дети). В некоторых случаях, когда на момент перечисления средств маткапитала невозможно оформить доли в собственность детей, оформляется нотариальное обязательство, которое должно быть исполнено в установленный законом срок (не позднее 6 месяцев после перечисления денег из ПФР или после устранения обстоятельств, которые не позволяют выделить детские доли на момент осуществления сделки).

Однако технически продажа квартиры, приобретенной на материнский капитал, может быть проведена в любой момент — даже до истечения этих 6 месяцев, когда доли детям еще не выделены. В таком случае сделка может быть признана недействительной, при этом родителей могут привлечь к ответственности за обналичивание материнского капитала (мошенничество со средствами государственного бюджета).

Чтобы этого избежать, при продаже квартиры нужно выполнить все формальные процедуры:

1. выделить доли всем членам семьи (детям и супругу при наличии) в купленном жилье;
2. получить разрешение органов опеки на его продажу;
3. продать жилье в установленные сроки действия разрешения;
4. выполнить условия органов опеки после продажи квартиры:
   • выделить доли в новом жилье (вновь приобретаемом или уже существующем);
   • положить деньги на счет, открытый на имя детей.

Фактически при условии размещения полученных с продажи квартиры денежных средств (в размере стоимости отчуждаемой детской доли) на счетах несовершеннолетних детей с разрешения органов опеки продать приобретенное жилье можно без необходимости повторного выделения долей, однако возможность использования денег на банковском счете детей также будет ограничиваться ООиП.

На имя ребенка можно открыть как обычный банковский счет, так и вклад (куда будут начисляться проценты). Распорядиться полученными с продажи жилья средствами можно двумя способами:

1. деньги с такого счета или вклада могут быть потрачены родителями в интересах детей (для этого также необходимо согласие органов опеки и самого ребенка, которому уже исполнилось 14 лет);
2. либо это сделают сами дети по достижении совершеннолетия (после 18 лет).

Разрешение на продажу

Они следят за соблюдением интересов детей и оценивают предстоящую сделку по следующим критериям:

• не лишаться ли дети в результате сделки купли-продажи своей доли в праве собственности;
• будут ли соответствовать новые условия их проживания санитарным нормам и не станут ли они хуже нынешних.

Если на один из указанных вопросов будет вынесен отрицательный ответ, то получить разрешение родителям вряд ли получится. В противном случае препятствий для получения разрешительной документации не будет.

Иногда родителям удается получить разрешение на покупку квартиры меньшей по площади. Но для этого доля детей в переводе на квадратные метры должна остаться прежней (т.е. уменьшится доля совершеннолетних собственников).

Но также органы опеки могут учесть жизненные обстоятельства, которые побудили родителей пойти на уменьшение жилплощади. Например, в случае необходимости сбора денег на лечение ребенка с большой вероятностью органы опеки пойдут навстречу родителям.

Допускается также вариант выплаты материальной компенсации детям в счет их реализованной доли в недвижимости.

Для этого открывается специальный счет на имя детей в банке, куда вносятся средства, вырученные от продажи. Распоряжаться ими ребенок сможет только после достижения совершеннолетия, а родители доступ к этим деньгам иметь не будут и не смогут их обналичить.

Для получения документа, подтверждающего право на продажу квартиры, приобретенной с использованием средств господдержки, родителям следует предоставить в органы опеки:

1. Заявление по утверждённой форме (бланк можно получить в органах опеки).
2. Обязательство родителей выделить долю детям в новой квартире.
3. Согласие ребенка на сделку (если он достиг 14 лет).
4. Свидетельство о рождении от обоих детей, паспорта родителей.
5. Документ об оценочной стоимости квартиры.
6. Правоустанавливающую и техническую документацию на приобретаемую квартиру.
7. Справку об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ.

Последние два документа можно принести позднее. При необходимости органами опеки запрашиваются дополнительные данные.

Например, сведения о наличии коммуникаций для круглогодичного проживания и материал постройки при приобретении частного дома взамен квартиры.

В случае положительного решения по заявлению родителей им выдается письменное разрешение на совершение сделки-купли продажи от органов попечительства.

Важно учитывать, что законодательное требование о получении разрешения от опеки не требуется после достижения обоими детьми совершеннолетия на момент заключения сделки купли-продажи

Варианты приобретения квартиры

Закон позволяет купить недвижимость на любой стадии её строительства. Возможно приобретение жилплощади на вторичном рынке. Главное – получить согласие банка на сделку. Понадобятся дополнительные средства для покупки жилья.

Использовать материнский капитал для приобретения собственной квартиры можно немедленно после рождения 2-го малыша. Следует завизировать само право на жилищный сертификат.

Это делается путём подачи специального заявления, с оригиналом и копией свидетельства о рождении ребёнка; паспортами родителей, оригиналами СНИЛС. После подтверждения права на субсидию можно начинать покупку жилья без ожидания, когда малышу будет 3 года.

Условия получения льготы для оплаты резюмируются следующими тезисами:

• дата рождения второго малыша – с начала 2007 года;
• предварительная подача заявления в ПФ РФ — для получения сертификата;
• строгий отчёт перед банком-кредитором и Пенсионным фондом за потраченные деньги.

Редко когда такая сумма станет полной оплатой за квартиру. Держатель капитала сможет приобрести на эти деньги бюджетную «студию» в провинциальном городе. Для покупки просторного жилья придётся прибегать к заёмным деньгам банка или другого платёжеспособного кредитора.

Сделать свои жилищные условиялучше можно по нескольким популярным схемам кредитования.

Материнский капитал — солидный первый взнос

До фактической оплаты части квартиры средствами семейного капитала следует определиться с банком и его условиями займа. Ипотека для держателей такого сертификата обойдётся в среднем под 13-16 % годовых, с преимущественно аннуитетным порядком расчёта, т.е. когда должник оплачивает недвижимость равными взносами.

Пошаговая инструкция для покупки недвижимости следующая:

1. Заявитель обращается в банк за ипотекой.
2. Получает согласие кредитного учреждения.
3. Осуществляет поиск жилья и получает одобрение банка на приобретение.
4. Проводит его оценочную стоимость, несёт все страховые расходы.
5. Заключает ипотечный договор и сделку продажи недвижимости.
6. Использует право первоначального взноса, а  остальную часть квартиры оплачивает за счёт собственных денег.

Далее следует обращение в ПФ РФ, с заявлением о выделении средств материнского капитала для расчётов с продавцом. Обычно деньги поступают на счёт продавца квартиры через 2 месяца после разрешения воспользоваться такой льготой.

Оплата существующей ипотеки

Допускается потратить материнский капитал на возврат уже существующего жилищного займа. Для этого необходимо обратиться в ПФ РФ с заявлением о направлении денег на расчётный счёт банка. Процедура должна быть согласована с самим кредитным учреждением, так как будет существенно изменён график платежей за квартиру.

Такая возможность подойдёт семьям, которые решили погасить оставшуюся часть ипотеки, используя возможности материнского капитала. Тогда пошаговая инструкция осуществления сделки будет следующей:

1. Заявитель должен обратиться в ПФ о перечислении суммы положенной льготы  на счет банка.
2. Нужно нотариально подписанное обязательство передать квартиру в общую собственность. Право на долю есть у супруга заявителя и других членов, т.е. тех, кто прописан в жилье на постоянной основе.
3. Из банка нужно получить справку о текущем размере задолженности.
4. После получения разрешения из ПФ, сумма материнского капитала перечисляется на счет банка.
5. Расчёты могут производиться при условии, что будет погашен основной долг и сумма процентов. Новый график платежей может быть сокращён или существенно изменён в пользу держателя ипотеки.

Оплата жилья по договору долевого участия

Покупка квартиры по соглашению о долевом участии возможна на начальном стадии строительства многоквартирного дома. Материнский капитал позволено использовать в качества первоначального платежа либо в процессе погашения обязательств дольщика.

Купить недвижимость по ДДУ можно по более низкой цене, при условии надёжности заёмщика и регистрации соглашения в Росреестре. Сама схема не освобождает от расходов на страховку и оценку жилплощади. Оригинал жилищного сертификата предоставляется во все инстанции – государственной и коммерческой направленности.

Как применить в долевом строительстве?

Выгодно покупать квартиры в строящемся здании. Они стоят гораздо дешевле, чем представленные на вторичном рынке. В то же время приобретение такого жилья сопряжено с рядом рисков. Поэтому нужно ответственно подходить к выбору застройщика.

Прядок применения сертификата на МСК при покупке квартиры в строящемся доме:

• выбрать квартиру в возводимом здании и забронировать ее. При этом нужно сообщить застройщику о том, что частично оплата будет производиться за счет маткапитала;
• подписать предварительный договор о долевом участии в строительстве;
• оформить у нотариуса обязательство по выделению долей;
• обратиться в ПФР за получением разрешения на перечисление денег на покупку квартиры в строящемся здании;
• заключить основной ДДУ. Произвести частичную оплату личными сбережениями;
• дождаться перечисления средств с сертификата на МСК на реквизиты компании-застройщика;
• зарегистрировать сделку в Росреестре;
• после снятия обременения с прав произвести выделение долей членам семьи.

Мнение эксперта
Ирина Васильева
Эксперт по гражданскому праву

В Постановлении Правительства № 862 от 12.12.2007 описаны требования, выдвигаемые к использованию МСК в целях улучшения условий просиживания.

Когда можно продавать жилье

Квартиру, купленную за материнский капитал, можно продать в любой момент, когда в этом возникла необходимость. Жилье должно быть полностью оплачено и не иметь обременений. Но процедура сделки будет отличаться в зависимости от следующих обстоятельств:

	Дети достигли совершеннолетия	Дети несовершеннолетние
Доли выделены детям	ограничения по сделке снимаются, контроль государства прекращается, квартира или другое жилое помещение продается на общих основаниях, бывшие дети участвуют в сделке самостоятельно	сделку контролируют органы опеки и попечительства (ООП), родители предоставляют детям другое жилое помещение и сохраняют их имущественные доли в продаваемом жилом помещении.
Детские доли не выделены	бывшие дети не участвуют в сделке, но участвуют в обсуждении условий. Им передается их доля выручки, либо выделяются доли во вновь приобретаемой недвижимости.	дети не участвуют в сделке, оформление разрешения в ООП не обязательно, выручка от реализации детских долей зачисляется на специальные счета, либо им выделяются доли во вновь приобретаемой недвижимости

При продаже имущества без выделения долей чадам возникает неопределенность: документы не содержат полной информации о недвижимости, а правильность оформление сделки и соблюдение прав ее участников зависят от добросовестности родителей. Последовательность действий продавцов будет выглядеть следующим образом:

• Поиск возможного покупателя. В этом может помочь риелторская организация. Кто не хочет переплачивать или испытывает трудности с деньгами, может попытаться сделать все самостоятельно. Информацию о продаваемом жилье можно разместить на интернет-сайтах, специализирующихся на операциях с недвижимостью. Преимуществом размещения информации на таких сайтах является то, что она доступна для просмотра на территории всей России. Такое объявление может привлечь иногородних покупателей. Во многих поселениях имеются местные периодические издания, печатные и электронные, также размещающие сведения о сделках с недвижимым имуществом. О предстоящей продаже следует оповестить более широкий круг людей: друзей, знакомых, родственников, коллег и пр.
• Когда нашелся предполагаемый покупатель, следует с ним подробно обсудить условия сделки: продажную стоимость, порядок оплаты, процесс передачи жилья, сроки освобождения помещения семьей продавца, сроки снятия с регистрационного учета, а также происхождение средств, которыми покупатель собирается рассчитываться. Это могут быть собственные накопления, кредитные средства, материнский капитал или доход от реализации другой недвижимости. Об обременении жилого помещения ипотекой или обязательствах по материнскому капиталу лучше рассказать предполагаемому покупателю сразу. Если покупатель узнает об этом из других источников, он может утратить интерес к покупке, чувствую подвох с вашей стороны.
• Когда соглашение по существенным условиям достигнуто, то следующий этап – это поход к нотариусу. Если в недвижимости выделены доли (супружеские, детские или и те и другие), то необходимо нотариально заверить согласие всех участников будущей сделки на отчуждение долей. Нотариальное заверение не имеет специального срока действия. То есть к нему применяется общий срок исковой давности — 3 года. Если доли в недвижимости не выделялись, и у нее есть только один зарегистрированный владелец, то согласие собственников на отчуждение долей не требуется.
• Если детские доли в жилом помещении выделены, то следующий этап — это визит в ООП и получение разрешения на продажу. Ниже подробно изложено то, как это делается.
• Составление договора. Когда имеются все документы, необходимые для регистрации сделки, следует написать текст договора. Это делается по специальным правилам. Составить договор могут:
  • нотариус;
  • риелтор
  • адвокат;
  • сами участники сделки, найдя подходящий образец и ознакомившись с требованиями к таким договорам.
• И наконец, финал – поход в Росреестр или многофункциональный центр. На сделку приходят все ее участники и со стороны продавца, и со стороны покупателя. Дети, старше 14 лет, ставят подписи самостоятельно. За младших расписываются родители или иные, действующие от их имени лица.

Участники сделки подписывают договор в присутствии специалиста.

Сроки регистрации составляют:

• 7 рабочих дней (при подаче в Росреестр);
• 9 рабочих дней (при подаче в МФЦ).