Как правильно рефинансировать ипотеку

Выгодно ли рефинансирование ипотеки для заемщика?

Исправить ситуацию и получить адекватные условия по кредитам помогает заем, направленный на немедленное погашение текущего кредита. Выгодно ли рефинансирование ипотеки? Конечно, если ставка по новому кредиту хотя бы на пару процентов ниже. За весь срок выплат общая сумма существенно уменьшается, тем самым достигается колоссальная экономия.

• При оформлении нового кредита можно не только получить более выгодный процент, но и увеличить срок, на который деньги были предоставлены. В этом случае ежемесячные взносы по кредитам станут меньше, за счет чего снижается кредитное бремя, которое несет заемщик.
• Во время рефинансирования в другом банке можно не только погасить существующий кредит, но и получить на руки некоторую сумму. Это поможет покрыть расходы на переоформление кредита, внести первый платеж по новому займу или просто решить текущие проблемы.
• Еще одним преимуществом можно считать тот факт, что при рефинансировании сохраняется право на налоговый вычет. Вычет в конечном итоге снижает общую сумму денежных средств, уплаченных за жилье.

Несмотря на некоторые подводные камни рефинансирования клиент кредитной организации может реально снизить выплаты.

Во время перекредитования можно снизить взносы по кредиту, сэкономив значительную сумму. Или же сократить срок кредитования, оставив сумму взноса прежней.

Давайте рассмотрим выгоды на наглядном примере, сделать это поможет наш калькулятор рефинансирования ипотеки.

Вариант 1. Выгодно ли рефинансирование если снизить ежемесячный платеж

Текущие условия кредита:

Ипотека оформляется на сумму 4 млн. рублей под 12,5% на срок 20 лет, при этом ежемесячный платеж составляет 45 446 р., а общая сумма переплат — 6 906 950 р.

Если этот же кредит переоформить на тот же срок, но под 9%, то ежемесячный платеж будет составлять уже 35 990 р., а общая переплаты — 4 637 370 р.

В результате, благодаря рефинансированию мы экономим на ежемесячном платеже каждый месяц 9 457 р. И за весь срок по переплате процентов — 2 269 581 р.

Когда невыгодно проводить рефинансирование ипотеки

Заемщикам, допускавшим просроченную задолженность при обслуживании ипотечного кредита, новый банк не одобрит проведение процедуры рефинансирования, или предложит высокую ставку, при которой переоформление будет невыгодным.

1. Проводить рефинансирование не имеет смысла, если снижение ставки произойдет менее чем на 2%. Выгода может не покрыть расходы на проведение процедуры.
2. Если большая часть кредита уже погашена, то рефинансировать долговые обязательства не имеет смысла, так как основная часть процентов была выплачена в начале срока.
3. Если планируется частичное досрочное погашение ипотеки, рефинансирование не даст большой финансовой выгоды, так как сумма процентов при досрочном возврате будет пересчитана в меньшую сторону.
4. Если ипотечный кредит был оформлен на минимальную сумму и небольшой срок, то снижение ставки в рамках рефинансирования существенно не повлияет на размер переплаты.

Рефинансирование ипотеки в 2019 году: кому это будет выгодно

Существует своего рода миф о том, что рефинансирование необходимо всем. На практике это не так. Есть определенные категории граждан, которым необходимо перекредитование:

• в новом банке процентная ставка ниже на 1%, чем в текущем банке;
• при аннуитетных платежах, если заемщик еще в первой половине срока выплат;
• трудная жизненная ситуация толкает заемщика искать способы облегчить выплату долга;
• те, у кого валютная ипотека, взятая до 2015 года;
• если заемщик — клиент небольшого банка, у которого нет достаточного количества банкоматов и нет возможности следить онлайн за своим кредитом.

Этим категориям граждан будет выгодно рефинансировать ипотеку. Заемщикам же, которые не так давно взяли кредит на средних по рынку условиях, не рекомендуется ввязываться в эту процедуру. Как минимум, потраченные дополнительно деньги и время.

Как рефинансировать ипотеку в 2020 году

Кредитное законодательство практически не поменялось в этом году, поэтому процесс получения перекредитации остался почти неизменным. Тем не менее, несколько нюансов стоит учесть.

1.Выберите банк и соберите необходимые документы

Лучше подавать заявку, уже имея на руках необходимый комплект документов.

Потому что сбор может занять определенное время, за которое изменится выбранное предложение. Или компания «закроет план» по заемщикам.

Да, такой план существует – и после того, как выдается определенная сумма займов, либо негласно повышаются требования, либо же начинают поступать массовые отказы.

Стандартный список документов включает в себя:

• паспорт
• подтверждение доходов (2-НДФЛ, выписка со счета и т.д.)
• второй документ не обязателен, но позволит снизить процентную ставку (ИНН, СНИЛС, водительские права)
• ксерокопию трудового договора/трудовой книжки (владельцы компаний предоставляют копию учредительных документов)
• информация по рефинансируемому ипотечному займу (срок, сумма, условия, погашенная часть и т.д.)

Итак, документы собраны. Что делать дальше?

3.Уведомите ваш банк

Если по заявке было принято положительное решение, дальше нужно посетить финансовую организацию, в которой у вас оформлена ипотека, уведомить кредитора о желании досрочно погасить долг и взять справку с реквизитами и информацией по остатку задолженности.

4.Оцените недвижимость

Не всегда этот пункт является обязательным. Уточните заранее, потребуется ли переоценивать недвижимость. Это дополнительные траты, которые способны сократить итоговую выгоду от перекредитации.

Если переоценка нужна и предложение остается выгодным, выясните также, требует ли финансовая организация заключения конкретного оценщика. Некоторые принимают заключения только от определенных компаний.

5.Подпишите договор

Не забудьте о страховке. Если рефинансирующее учреждение не сотрудничает с вашей страховой и страховку не засчитают, это может добавить 2-3% к ставке.

6.Погасите долг перед предыдущим банком

Зачисление средств в счет погашения кредита производится автоматически по предоставленным вами реквизитами в течение 2-3 дней.

После этого нужно получить справку о полном погашении и закладную с отметкой о передаче объекта залога новому залогодателю.

Покупка собственной квартиры с помощью ипотечного кредита

Алина родилась и закончила школу в Республике Алтай (этот регион находится на юге Западной Сибири). Получать высшее образование девушка решила в Новосибирске. После окончания университета она устроилась на работу в Раффайзенбанк. Жилье себе Алина снимала на окраине города. Плата за аренду квартиры составляла 13 000 рублей в месяц.

В 2017 году Алина решила оформить ипотечный кредит на покупку своего собственного жилья. После долгих поисков в качестве варианта была выбрана однокомнатная квартира в пятиэтажном доме в центре Новосибирска (так называемая «хрущевка»). Площадь этой квартиры составляла 34 м². Состояние жилья — удовлетворительное. Окна в квартире были старые (еще деревянные), пол скрипел. Стоимость объекта недвижимости — 1,8 миллиона рублей.

За время работы Алина накопила первоначальный взнос на ипотеку (200 тысяч рублей). Кредит она оформила в Раффайзенбанке (так как работала в этой организации). Сумма займа составила 1,6 миллиона рублей. Процентная ставка — 11% годовых. Срок кредита — 16 лет. Ежемесячный платеж — 17 780 рублей.

На следующий год после покупки недвижимости девушка оформила налоговый вычет в размере 120 тысяч рублей. Судя по величине вычета, зарплата Алины в банке составляла около 77 тысяч рублей в месяц. На возвращенные государством деньги девушка заменила в купленной квартире окна и пол. В следующем году Алина получила вторую часть вычета. Добавив к вычету еще один кредит на сумму 100 тысяч рублей, девушка сделала в квартире капитальный ремонт: выровняла стены, отремонтировала ванную, заказала новую кухню.

Что такое рефинансирование

Рефинансирование – это процедура, предполагающая оформление заемщиком нового кредитного договора на более выгодных условиях, чтобы погасить ипотеку.

Это способ снижения долговой нагрузки, дающий возможность справиться с кредитными обязательствами на фоне финансовых трудностей, возникших в связи с увольнением с работы по сокращению, нетрудоспособностью из-за болезни или несчастного случая или в результате других обстоятельств.

Важно! Если вы решили рефинансировать ипотеку, то в качестве залога вам придется предоставить недвижимость, которую вы приобрели на заемные средства. Рефинансирование как способ снизить нагрузку на бюджет имеет как преимущества, так и недостатки

Расскажем о них подробно

Рефинансирование как способ снизить нагрузку на бюджет имеет как преимущества, так и недостатки. Расскажем о них подробно.

Основные документы для рефинансирования ипотеки

Если заемщик предоставляет большой пакет документов, кредитным специалистам открывается полная картина его платежеспособности. Банковские риски в этом случае снижаются, ведь клиент подтверждает свою благонадежность и возможность выплачивать кредит. Для привлечения клиентской базы финансовые организации часто предлагают рефинансирование по двум документам, то есть предоставление справки о доходах не требуется. На таких условиях банки охотно кредитуют тех, заемщиков, которые имеют зарплатную линию в этой же организации. Служба безопасности банка без лишних документов видит движение средств по счету клиента для оценки его платежеспособности.

Для перекредитования по двум документам необходимо предоставить:

1. паспорт гражданина РФ;
2. на выбор: СНИЛС, ИНН, водительские права, военный билет, удостоверение военнослужащего, загранпаспорт.

На снижение ставки по ипотеке в том же или другом банке могут рассчитывать не только зарплатные клиенты, а также:

1. Лица с идеальной кредитной историей без задержек по выплатам и текущей просрочки.
2. Клиенты, которые выплатили уже больше половины от стоимости квартиры.
3. Заемщики, которые привлекают поручителей и берут небольшую сумму в долг до 500 000 рублей.

Однако каждый банк может потребовать предоставление документов по объекту недвижимости и других необходимых бумаг. Естественно, жилье должно полностью соответствовать требованиям банка. Такую программу предлагают далеко не все кредитные организации. В основном это крупные кредиторы:

«Сбербанк» предлагает ставку 9,5 % и максимальную сумму кредита до 7 000 000 рублей.

• «ВТБ24» предлагает специальную программу «Победа над формальностями» со ставкой от 10 % и максимальной суммой до 30 000 000 рублей.
• «Дельтакредит» оформляет рефинансирование ипотеки также под 10 % на срок до 25 лет.
• В рамках проведения акции до 31.05.2018 «Альфа Банк» оформляет перекредитование под 8,9% общей суммой до 50 000 000 рублей сроком до 30 лет.
• «Газпромбанк» кредитует повторно под 9,2 % годовых сроком до 30 лет с обязательным оформлением личного страхования.
• Ставки «Россельхозбанка» могут варьироваться в зависимости от статуса клиента и суммы займа. В среднем ставка составляет 9,1 %, а максимальная сумма – 20 000 000 руб.
• «Райффайзен Банк» дает возможность изменить срок кредитования и снизить процентную ставку до 9,5 % на срок от года до 30 лет на сумму до 26 000 000 руб.

Любая из этих или других кредитных организаций может отказать в оформлении рефинансирования при предоставлении всего 2-х документов без объяснения причин.

Когда рефинансирование ипотеки – плохая идея

В очередной раз попалась реклама банка с предложением, от которого невозможно отказаться? Не спешите хвататься за телефон. Рассчитайте экономическую выгоду правильно.

Что необходимо учесть:

1. Разница в ставке. Если она меньше 0,5%, то ваша выгода обнуляется из-за дополнительных расходов на переоформление кредита, уплату комиссий, штрафов, дополнительных платежей, сопровождающих закрытие первоначального кредита.

Например, сейчас ваша ставка 10%. Вам осталось заплатить 1 млн руб. за пять лет. Ежемесячный платёж составляет 275 тысяч рублей. Если вы рефинансируете кредит под 9,5%, то сумма платежа составит 260 тыс. руб. Вряд ли вас устроит экономия в 15 тысяч.

2. Аннуитетные платежи. Если вы вначале выплачивали процент банку и только потом начали погашать тело кредита, при этом прошло уже больше половины срока, то рефинансирование будет фактически означать то, что вы заново начали выплачивать проценты. Банкам это выгодно, но не вам.

Как это выглядит в цифрах:

Вам осталось выплатить 500 тысяч рублей за три года по ставке 11%. Ежемесячный платёж — 89 тысяч. Вам предлагают рефинансирование по ставке 10%. При таких условиях вы будете платить 81 тысячу в месяц. Ваша экономическая выгода составит всего 8 тысяч рублей и сможет покрыть разве только услуги оценщика квартиры.

3. Маленький доход. Даже если ваш неофициальный заработок стабильно высокий, для банка имеет значение только подтверждённый официальный доход. Если предполагаемый платёж будет забирать половину суммы, то кредит вам не одобрят.

4. Низкая оценочная стоимость квартиры. Если сумма, которую вы планируете взять в банке, приблизительно равна стоимости залоговой недвижимости или ниже, то банк откажет в кредите. Дело в том, что финансовая организация возьмёт квартиру в залог на 10-20 % меньше, чем её рыночная стоимость и этой суммы вам может не хватить.

Например, вам нужно 3,1 миллиона рублей, а квартира упала в цене и теперь стоит 3 млн руб. За вычетом дисконта банка ваша квартира будет оценена примерно в 2,5 миллиона. Этой суммы недостаточно для оформления залога.

5. Плохая кредитная история. Если у вас были просрочены платежи по кредитам в течение последних двух лет, то для банка вы неблагонадёжный клиент.