Преимущества и детали сотрудничества с компанией, управляющей коммерческой недвижимостью

Чем занимается администратор?

Управляющий – это фигура, распоряжающаяся недвижимостью в целях получения дохода. Но чем конкретно занимается это лицо и что входит в его обязанности мы рассмотрим подробнее.

Анализ рынка

Анализ рынка – необходимая операция в любой сфере экономики. Она включает:

• Расходы.
• Анализ аудитории арендаторов.
• Предполагаемая прибыль за год.
• Прослеживание тенденций цен.
• Оценка рисков.
• Изучение спроса и предложения в области деятельности клиента.
• Анализ сроков окупаемости.

Анализ рынка поможет вам лучше представлять возможности арендаторов, состояние рынка и собственные перспективы прибыли.

Поиск нанимателей

Основной источник денег в данной системе – арендатор. И его поиском занимается управляющий недвижимостью. Съёмщик должен обладать следующими качествами:

• Честность в описании планов.
• Систематические выплаты без задержек.
• Платёжеспособность.
• Ответственность.
• Ответственное отношение к имуществу.

Кроме всего прочего, арендатор обязан подписать договор и в точности ему следовать.

Подготовка и оформление договора аренды

Лицо или фирма, с которой заключён доверительный документ, обязаны заключить документ аренды. Условиям договора следуют обе стороны, и арендодатель, и арендатор. В договоре подробно описываются все условия сотрудничества. В случае нарушения условий договора, сторона имеет право подать в суд на другую.

Оплата коммунальных платежей

Управляющий недвижимостью обязан контролировать своевременность выплат коммунальных платежей и возможных сборов.

Контроль своевременности выплат

Управляющий осуществляет контроль выплат и несёт за это ответственность. Процедуры реагирования арендодателя на нарушение выплат аренды описываются в договоре аренды.

Оказание любых бытовых услуг

Периодически необходимо проверять состояние недвижимости, обнаруживать неполадки, поломки, нарушения и прочие бытовые неприятности. Занимается этим доверенная организация или лицо управления. Такие процедуры помогают экономить на серьёзном ремонте и держать помещение в порядке.

Страхование объектов

Зачастую в договоре доверенности обсуждаются вопросы страхования от затоплений, пожаров и т.п. Конечно, можно избежать процедуры страхования, но это значительно повысит риски в данном бизнесе и в случае какой-либо «беды» собственнику придётся оплачивать всё восстановление объекта самостоятельно.

Пошаговая инструкция по соглашению на доверительное управление

Если вы приняли решение осуществить процесс составления договора на доверительное управление, вам непременно нужно действовать поэтапно и правильно. Так вы сможете грамотно распорядиться недвижимостью с целью получения максимальной прибыли.

Шаг 1: Выбор компании

Непременно скажем о том, что сегодня таких компаний появилось весьма значительное количество, а значит, выбор будет обширный, и нужно четко знать, на что именно следует обратить свое пристальное внимание в процессе поиска:

• Обязательно оцените репутацию компании, узнайте, сколько лет она работает на рынке. Чтобы получить максимально полноценную и полезную информацию, посетите специализированные форумы, на их страницах можно найти массу отзывов клиентов, которые сотрудничали с теми или же иными компаниями и имеют определенное представление о предоставляемых услугах;
• Оцените все жалобы. Нередко они беспочвенные и необоснованные. Но бывает и так, что компания доверительного формата работает исключительно в своих интересах, при этом собственник получает минимальный доход. Если компания ведет такую деятельность об этом нужно знать заранее;
• Нужно детально изучить все предлагаемые условия сотрудничества. На основании данной информации можно будет сделать адекватный анализ своих возможностей, а также определить преимущества сотрудничества.

Шаг 2: Сбор документации

Такое сотрудничество в обязательном порядке потребует подписание договоров, а значит, придется предоставлять ряд документов. Среди них обязательным является документ, определяющий имущественные права. Паспорт и другие документы по требованию компании. Данный список можно будет получить после того, как вы свяжетесь с представителем и поинтересуетесь детально всеми особенностями сотрудничества.

Шаг 3: Оплата услуг

Практически все компании предлагают условие оплаты, предполагающее отчисление процента от полученной прибыли. Тут же скажем о том, что от полученной прибыли будут также отчисляться суммы, направленные на оплату эксплуатации объекта. Все данные, касающиеся оплаты должны быть отражены в договоре.

Шаг 4: Подписание договора

Нужно учитывать, что данный документ в сделке является основным. Он определяет переход права управления четко определенной компанией, но с указанием на то, что все действия осуществляются исключительно в интересах собственника.

Очень важно, чтобы в договоре были прописаны все нюансы, о которых вы договаривались на этапе согласования. Сюда входит описание самого объекта, срока на который определяется доверительное управление, условия перечисления средств, объем затрат на обслуживание и пр

Закон определяет, что такой договор не может быть заключен на срок более пяти лет. Проверка всех пунктов является обязательной. Если какие-то нюансы вам остались непонятными, не торопитесь подписывать договор. Его можно предоставить юристу на изучение, после чего, можно будет поставить свою подпись. Помните, что подписание документа сразу же определяет то, что вы согласны со всеми прописанными условиями.

Шаг 5: Организация системы контроля

Договор в своем составе должен содержать все данные, которые касаются отчетности: в каком виде она подается. Как именно она должна быть заполнена, какие сроки на ее предоставление отводятся. Все дело в том, что доверительная компания обязана все время осуществлять процесс отчета перед собственником недвижимости, указывая в документах всевозможные доходы, а также расходы, сформированные ведением дел. Управляющий также систематически может предоставлять на рассмотрение определенные стратегические планы по развитию. Если в документе не будет пункта, определяющего необходимость предоставления отчетности, управляющий может избежать документальных подтверждений о получаемых доходах и формируемых расходов.

Способы руководства

Существует несколько правовых норм относительно передачи недвижимости в управление, а именно.

С правом передачи в субаренду

Принцип данного договора заключается в том, что управляющее лицо или компания выплачивает собственники сумму в виде арендной платы, а арендатор выплачивает управляющей организации другую сумму, но она уже субарендная. Разница двух этих сумм является заработком компании. Также, управляющее лицо занимается обслуживанием объекта недвижимости за свой счёт.

Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации собственность, находящаяся в аренде, может быть повторно сдана в аренду лишь при наличии разрешения на субаренду, которое предоставляет арендодатель.

Договор аренды с правом субаренды должен содержать все основные положения арендного соглашения (вид коммерческого помещения, его адрес, тех. характеристики, перечень имеющего на площади имущества и т.п.), регламентированную информацию о возможности субаренды, её условия и разрешение.

Преимуществами этого способа можно назвать:

• Обеспеченность собственника выплатами по аренде, так как ответственность за выплаты лежит на управляющей организации.
• Содержанием помещения занимается первый арендатор.

А риск заключается в степени профессионализма компании по управлению и ответственности арендатора.

Финансовое

Здесь доход обладателя недвижимости заключается в потоке денег от субарендатора за вычетом бюджетных трат и оплаты услуг за управление.

К преимуществам финансового метода управления относятся:

• Мотивированность управленцев на увеличение прибыли предприятия.
• Получение стабильного дохода от своего имущества.
• Простота составления документации.

Соотносимо с прошлым способом, крупнейшим риском является ненадёжный субарендатор.

Заключение сделки ДУН

По заключению такого договора недвижимость переходит под полный контроль и управление компании на определённый срок, а хозяин объекта получает лишь оговорённую плату.

Плюсами заключения сделки с ДУН являются:

• С собственника снимаются все труды и наблюдения за делом.
• Любые задолженности и штрафы ложатся на плечи упр. фирмы.
• Договор является более надёжной формой закреплённого соглашения.
• Договор защищает выгоду обладателя территории.

Единственным риском в этом способе является компетентность упр. компании, её профессионализм, честность и добросовестность.

Поручение или агентское соглашение

По условиям этого договора управляющей компании даются определённые полномочия по эксплуатации и техническому обслуживанию территории собственника по мере её допустимой компетенции.

К достоинствам заключения агенсткого соглашения относятся:

• Строгая подотчётность и ограниченная юрисдикция упр.фирмы.
• Распорядителем недвижимости остаётся собственник.

Риски заключаются в частичной ответственности собственника, что не даёт возможности полностью абстрагироваться от дел недвижимости.

Вверение функций исполнительного органа

Если собственником является юридическое лицо, оно может предать полномочия исполнительного органа другому юридическому лицу и сделать его генеральным директором управления.

Преимущества вверения функций исполнительного органа:

• Исполнительный орган занимается бумажным оформлением.
• Генеральный директор подконтролен собственнику.
• Все отчёты могут проверяться собственником.

Риски заключаются в ответственности со стороны собственника и честности со стороны упр. фирмы.

Краткое описание профессиональной деятельности и всех ее нюансов

Начнем с того, что управление недвижимостью – это целый комплекс мер, частью которых является и формирование стратегии эксплуатации объекта с последующей разработкой бюджета и контролем технической безопасности, а также охраной труда персонала. Поэтому человек, который будет все это контролировать, должен отличаться крайней внимательностью и не только.

Менеджер по эксплуатации недвижимости должен отличаться такими личностными качествами, как:

• аналитический склад ума;
• нестандартное и логическое мышление;
• умение замечать даже мельчайшие детали;
• ответственность и организаторские способности;
• коммуникабельность и терпение;
• тщательность во всем и максимальная усидчивость.

Только человек с таким складом характера может без проблем выполнять все функции менеджера – контактировать с собственниками объекта, арендаторами, подрядчиками, коммунальными службами и контролирующими органами. Кроме того, нельзя забывать, что в обязанности такого специалиста входит и организация работы технических служб, деятельность которых направлена на поддержание объекта в рабочем состоянии, сервисное обслуживание и выполнение своевременного ремонта.

Не стоит путать менеджеров по эксплуатации недвижимости с риелторами. Это совершенно разные виды деятельности. Менеджер по эксплуатации недвижимости – это человек, который разбирается во всем. Он и экономист, и юрист, и архитектор, и эколог, и оценщик и строитель одновременно.

Описание деятельности

Итак, менеджер по эксплуатации недвижимости – это человек, который разбирается во всем понемногу. Поэтому его деятельность осуществляется в трех аспектах. Первый – это правовой. Его суть заключается в том, чтобы использование и распределение прав на недвижимость было максимально рациональным. Второй аспект – экономический и они заключается в эффективном управлении доходами и расходами в ходе эксплуатации недвижимости. Последний, третий аспект – технический. И он базируется на том, чтобы постоянно поддерживать объект управления в работоспособном состоянии.

Следует понимать, что профессиональные задачи менеджера могут существенно различаться. Все зависит от того к какой категории относится объект и какой его уровень. В целом же обязанности такого специалиста, независимо от типа объекта, заключаются в проведении всесторонней экспертизы инвестиционных решений. Также он занимается анализом того, в каком состоянии находится объект и разрабатывает стратегию управления им.

Также менеджер разрабатывает техническое задание, которое обязательно должно быть технически обоснованным, проектирует и организовывает производственные системы. Еще менеджер разрабатывает и внедряет стандарты управления и эксплуатации объектов недвижимости, а также контроля исполнения бюджета по эксплуатации объекта. Кроме всего этого, такой специалист проводит технико-эксплуатационное исследование объекта и его приемки, а еще оценивает условия эксплуатации и обслуживания недвижимости.

О достоинствах и недостатках

Как и любая другая профессия, специализация менеджера по эксплуатации недвижимости имеет свои плюсы и минусы. Так, специальность такого типа является достаточно востребованной. Да, она очень престижная, а на фоне строительного бума работы у менеджера будет немало. Также к достоинствам можно отнести и стабильную и достаточно высокую заработную плату с возможностью постоянного развития и карьерного роста, что тоже немало.

Но, как это не печально, профессия имеет и недостатки. И самый первый из них – это существенный груз ответственности. Также менеджер имеет большое количество обязанностей, но при рациональной организации труда их можно перераспределить между несколькими специалистами. Кроме того, менеджеру придется выслушивать недовольство и претензии от арендаторов или собственников недвижимости. И последний существенный недостаток кроется в том, что человеку на такой должности придется общаться с большим количеством людей самого разного социального статуса.

Преимущества и детали сотрудничества с компанией, управляющей коммерческой недвижимостью

Каждого человека может посетить желание начать своё дело. И дело – это прекрасная возможность для реализации своих коммерческих талантов, склонностей, деловой хватки, а также интересный и перспективный способ обогащения. Об одном из них, а именно о занятии коммерческой недвижимостью, и пойдёт речь ниже в статье. Вы узнаете, что такое доверительное администрирование, чем занимается администратор и другие важные нюансы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать,

Подходы для эффективного регулирования

Выделяют несколько подходов к управлению недвижимостью:

• Воспроизводственный подход – подразумевает создание объекта, отвечающего требованиям потребителей на момент его сдачи, а не проектирования.
• Функциональный подход – рассмотрение объекта как носителя совокупности определенных функций, удовлетворяющих конкретную потребность, и их оптимизация.
• Системный подход – принцип исследования объекта в качестве системы взаимосвязанных элементов подсистемы.
• Динамический подход – изучение объектов в динамике на основе ретроспективного анализа и прогнозирования параметров объекта за временной период 5-15 лет.
• Маркетинговый подход – система обеспечения конкурентоспособных параметров проектируемого объекта, а также реализация концепции маркетинга созданного объекта.
• Комплексный подход – обязательный учет строительных, организационных, экологических, экономических, инновационных и прочих аспектов управления имуществом.

Методы управления

Техническое

Под техническим регулированием понимают действия по содержанию недвижимого имущества в соответствии с его функциональным назначением.

Техническое управление имущественными объектами включает в себя комплекс мероприятий:

• сервисное обслуживание систем теплоснабжения, водоснабжения, вентиляции и кондиционирования, электроснабжения и освещения, холодоснабжения, теплоснабжения, противопожарных систем, а также систем безопасности и информационных систем;
• ремонтные и отделочные работы;
• инвентаризацию технических средств и оборудования;
• ликвидацию последствий аварийных ситуаций;
• сезонную подготовку объекта к зимнему (отопительному) и весеннему периоду.

Все технические работы проводятся на основании документации заводов-изготовителей, строительных норм и правил, требований государственных контролирующих органов (технадзора, энергонадзора, санэпидемнадзора).

Экономическое

Экономическое управление – это управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимого имущества.

В состав методов экономического регулирования входят следующие мероприятия:

• налогообложение имущества и предоставление различных льгот;
• выпуск и обращение жилищных сертификатов;
• регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка);
• амортизационная политика;
• предоставление гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой основе;
• внешнеэкономическая деятельность.

Организационное

Под методами организационного регулирования понимаются способы воздействия на организационные отношения в целях достижения конкретных целей. Различают организационные методы воздействия организационно-стабилизирующего, дисциплинарного и распорядительного характера.

Организационное воздействие регламентировано внутренними нормативными документами – уставом, положениями, должностными инструкциями, правилами и т.д.

Правовое и его виды

Правовая основа и обеспечение сферы регулирования рынка недвижимости – это система законов и нормативно-правовых актов, которые формируют особенности оборота каждого вида имущества.

Законодательная база представлена следующими документами:

• Конституция РФ;
• конституционные законы;
• кодексы РФ – гражданский, земельный, жилищный, водный, лесной, градостроительный;
• федеральные законы, постановления, положения.

Сделки регулируются целым рядом подзаконных актов, отражающих правовое регулирование различных видов имущества.

Внутреннее

Внутреннее регулирование основано на деятельности субъекта рынка, регламентированной его собственными нормативными документами – кодексом, уставом, положениями, приказами, договорами, инструкциями и т.д. В данном случае управляющие воздействия формируются внутри самой управляемой системы.

Внешнее государственное

Под внешним регулированием рынка понимается деятельность государственных структур и саморегулируемых организаций по созданию нормативной базы и организации контроля за соблюдением установленных норм и правил всеми субъектами профессиональных рыночных отношений.

Как зафиксировать свои права и обязанности

Составляя такой договор, мы предусматриваем все особенности объекта, а также оговариваем все возможные нюансы в каждом конкретном случае.

Мы регулярно анализируем эффективность управления объектом, при этом разрабатываем оптимальный план действий по управлению вашей недвижимостью. Все нюансы по управлению объектом согласуются с собственником. Для эффективной работы объекта коммерческой недвижимости могут понадобиться корректировки в целевом назначении объекта.

Например, специфика района, в котором он находится, может требовать размещения большей площади торговых помещений. Возможно, в этом районе активно востребованы офисы определенной классности. Брокер может выступить с предложением для таких корректировок, чтобы оптимизировать рабочий процесс.

Услуги брокера по управлению коммерческой недвижимостью гарантируют постоянное получение максимального дохода собственником. Мы подбираем арендаторов, учитывая непосредственно специфику вашего объекта. Имея большую собственную базу арендаторов, в том числе и сетевых операторов рынка, мы заполняем объект максимально быстро.

Учитывая, сколько времени могут занять поиски арендатора на коммерческую площадь, это один из самых важных моментов, поскольку пустующий объект не просто не приносит прибыли собственнику, но и еще и является источником постоянных расходов на его эксплуатацию и подержание в жилом состоянии, пригодном для использования.

АН «ЛИГАНТ» гарантирует самые сжатые сроки поисков, а также минимальный простой помещений. Мы сами организуем показы площадей потенциальным арендаторам, при этом ведем весь переговорный процесс, вплоть до заключения сделки на оговоренный срок, а также обеспечиваем все контакты в ходе совместной эксплуатации здания.

В течение всего срока действия договора мы несем полную юридическую, материальную и моральную ответственность перед клиентом за эффективность работы доверенного объекта. Внушительный опыт работы в данной области, солидная база клиентов и оперативность в принятии решений позволяет нам обеспечивать лучший результат для заказчика.

Как передать во временное пользование — пошаговая инструкция

Рассмотрим подробно вопрос передачи недвижимости:

1. Выбор компании. Сперва, необходимо выбрать организацию, в которую вы обратитесь. При выборе стоит учесть: условия, предоставляемые фирмой, её расценки, отзывы, репутацию и наличие жалоб или судебных исков.
2. Документация. Для осуществления данной операции собственнику понадобится: паспорт, договор о передаче в управление, документы на имущество.
3. Оплата услуг. В зависимости от компании, владелец выплачивает различный процент упр. компании за вычетом расходов на обслуживание.
4. Договор. Договор доверительного управления коммерческой недвижимостью – документ, утверждающий права управляющего на эксплуатацию имущества в рамках условия договора. Договор можно подписать на срок до 5 лет.
5. Организация исполнителем. В договоре стоит указать все формы отчётности, условия, расходы и т.д. по сотрудничеству. Также, весьма полезным здесь будет пригласить независимого юриста, который достойно изложит все требования и желания собственника.