Инвестиционное строительство жилой недвижимости

Что такое ДДУ

Правоотношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ №214. Согласно этой норме, при покупке квартиры в строящемся доме в обязательном порядке должен быть заключен договор долевого участия (ДДУ). Анализируя ст. 4 указанного закона, можно раскрыть понятие того, что же является договором долевого участия. Говоря простыми словами – это письменное соглашение между застройщиком и участником долевого строительства, по которому первый обязуется построить многоквартирный дом за счет средств второго.

Сам договор долевого участия становится легитимным и обретает юридическую силу только тогда, когда составлен в соответствии с определенными правилами и подчинен целому ряду условий. Основным из них является то, что заключенный договор подлежит обязательной государственной регистрации. Такая процедура – своего рода «подушка безопасности» для дольщика. Ведь только после ее прохождения документ считается заключенным, а, следовательно, одна из сторон – участник долевого строительства – в случае неисполнения обязательств другой стороной – застройщиком – может требовать восстановления нарушенных прав.

Более подробно о том, что такое ДДУ, всех тонкостях и нюансах, на которые стоит обратить внимание при его заключении, расписано в статье «Расшифровка и детали ДДУ». ДДУ стоит отличать от предварительного договора долевого участия

Такой предварительный документ государственной регистрации не подлежит. Следовательно, он не имеет полной юридической силы. Его можно подписывать только как «черновой вариант» будущего договора долевого участия. При этом в обязательном порядке нужно акцентировать свое внимание на том, чтобы в таком предварительном договоре присутствовал пункт о будущем составлении основного ДДУ. Причем с указанием срока, когда это будет сделано

ДДУ стоит отличать от предварительного договора долевого участия. Такой предварительный документ государственной регистрации не подлежит. Следовательно, он не имеет полной юридической силы. Его можно подписывать только как «черновой вариант» будущего договора долевого участия

При этом в обязательном порядке нужно акцентировать свое внимание на том, чтобы в таком предварительном договоре присутствовал пункт о будущем составлении основного ДДУ. Причем с указанием срока, когда это будет сделано

Что же выбрать: ДДУ или договор инвестирования?

Ответ на вопрос, какой же из вышерассматриваемых договоров выбрать для заключения при покупке жилья в строящемся доме, зависит от поставленных целей и задач. В любом случае, в тонкостях различий данных видов соглашений может разобраться только юрист, имеющий специальные познания и богатый опыт в данной области.

Вполне возможен вариант, когда окажется, что для лица, которое собирается заключить ДДУ, будет правильнее и выгоднее выбрать договор инвестирования. Или наоборот. Поэтому не стоит спешить подписывать документы без консультации с профессионалом.

Порядок заключения

Заключению сделки по инвестированию предшествует ряд специфических действий. Из-за особой цели — получения доходов в будущем с использованием материальных или финансовых средств — порядок заключения инвестиционного контракта представляет собой следующую последовательность действий:

1. Составление инвестиционного проекта. Документ содержит проектную документацию; обоснованность действий, на которые расходуются средства; графики выполнения работ и внесения материальных ресурсов; описание правил распределения будущей прибыли после введения проекта в действие — бизнес-план.
2. Согласование контракта. На этой стадии стороны определяют предмет соглашения; подрядчиков; пределы ответственности; условия предоставления отчетов и пределы использования средств инвестора.
3. Подписание документов. Завершающий этап, на котором визируется договор с инвестором, достигнутые договоренности обретают юридическую силу, и начинается исчисление сроков по реализации проекта.

Активный тип дохода (продажа)

Подразумевает продажу объекта недвижимости с наценкой.

Эффективность инвестиций в недвижимость определяется:

• минимальным сроком окупаемости;
• возможностью реинвестирования заработанных денег.

Основной недостаток: отсутствие гарантий получения дохода в среднесрочной перспективе (2–5 лет).

Для подтверждения рассмотрим динамику цены одного квадратного метра в Москве в долларах США.

Цена квардатного метра в Москве в долларах

С 2000 по 2008 год показатель вырос в 10 раз с 600 до 6000 долл. После чего последовал резкий спад до 4000 тыс. долл., сменившийся устойчивым стабильным подъемом вплоть до 2014 года.

За последние три года вследствие кризиса цена обрушилась дважды и достигла своего минимума в 2016 году (около 2000 долл.).

С начала 2017 года показателю удалось отыграть несколько пунктов. В мае 2017 средняя цена почти достигла психологической отметки в 3000 долл.

Аналитики испытывают осторожный оптимизм относительно развития ситуации в 2018 году, что делает конец нынешнего года — идеальным моментом для вложений с целью получения активного дохода.

Активный доход обладает интересным свойством: то, что инвестор теряет в годы кризиса, с большой вероятностью вернется после его преодоления. С этой точки зрения, недвижимость как источник дохода обладает высокой степенью надежности, что выгодно отличает ее от вложений на рынке ценных бумаг.

Договор инвестирования в бизнес между физическими лицами

Почти всегда на начальный стадиях становления бизнес предпринимателю необходимы дополнительные денежные средства на его развитие. Но банковские кредитные ставки зачастую остаются неподъёмными.

Что в таком случае делать? Одним из способов дополнительного финансирования является поиск инвестора и заключение с ним инвестиционного договора на предоставление денежных средств на развитие бизнеса с условием их возврата в согласованный срок.

Таким образом Договором инвестирования в бизнес является документ, по которому инвестор предоставляет предпринимателю денежные средства на развитие бизнеса с целью получить в предусмотренный договором срок согласованную сторонами часть будущей прибыли.

Таким образом по Договору инвестирования у инвестора есть обязательство предоставить финансирование и есть право получить часть будущей прибыли тогда как у предпринимателя возникает обязанность передать инвестору часть будущей прибыли и появляется право получить изначальное финансирование. Договор инвестирования содержит полные договоренности сторон по поводу финансирования включая график финансирования, ответственность, взаимные обязательства сторон, порядок разрешения споров, условия получения части прибыли и сроки такого получения и.т.д.

Договор инвестирования может быть использован в самых разнообразных сферах бизнеса и может быть заключен на любом этапе развития бизнес, будь то самое начало его развитие либо это уже сформировавшийся бизнес, требующий для определенного проекта дополнительное финансирование.

Договор инвестирования регулируется Гражданским кодексом РФ, а также такими законами как ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», ФЗ «Об инвестиционном товариществе» и другими специальными актами.

Особенности договора инвестирования в бизнес?

В соответствии с Гражданским кодексом РФ взаимоотношения инвестора и предпринимателя имеет некоторые особенности, на которые следует обратить внимание, а именно:

1. Все взаимоотношения инвестиционных партнеров должны быть оформлены документально;

2. Предмет договора инвестирования должен быть предельно понятно описан для обеих сторон;

3. Предприниматель обязан использовать полученные от инвестора денежные средства исключительно на развитие бизнеса. Иное использование запрещено;

4. Инвестиционный договор в обязательном порядке должен быть заключен в письменном виде;

5. Подлежащая выплате инвестору прибыль может выплачиваться в виде фиксированной суммы или в виде процента от полученной предпринимателем прибыли;

6. Сами инвестиции могут передаваться предпринимателю сразу в полном объеме или частями в соответствии с утвержденным сторонами графиком.

Кто может заключить договор инвестирования в бизнес?

Договор инвестирования в бизнес может быть заключен между организациями, физическими лицами (когда один гражданин передает другому гражданину денежные средства для торговли на фондовой бирже), но наиболее часто встречаются инвестиционные договоры заключенные между организацией и физическим лицом.

На нашем сайте вы найдете все указанные виды инвестиционных договоров.

Договор инвестирования в бизнес между физическими лицами законно ли

Передать Инвестору необходимые документы копии , имеющиеся у Заказчика-Застройщика, для государственной регистрации права собственности на результат инвестиционной деятельности.

Осуществлять инвестиционную деятельность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, исполнять требования, предъявляемые государственными органами и органами местного самоуправления, не противоречащие нормам законодательства Российской Федерации. Осуществить контроль за порядком и объемом направления инвестиций Инвестором в соответствии с условиями настоящего Договора. Использовать средства, получаемые от Инвестора, по целевому назначению. Обеспечить ежеквартально, не позднее числа месяца, следующего за отчетным кварталом, предоставление Инвестору отчета о выполнении настоящего Договора.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Преимущества и недостатки инвестиций в строительство жилья

Ко всему, профессиональные инвесторы выделяют также ряд преимуществ, способствующие тому, что инвестиционно-строительная деятельность приносит свои плоды. Среди них отмечается:

• Высокая рентабельность инвестиций.
• Гарантия возврата вложений, при условии отсутствия влияния непреодолимых сил.
• Надежность размещения капитала.
• Большое количество предложений для диверсификации, в рамках одного финансового инструмента.

Несмотря на все вышесказанное, многие инвесторы отмечают вполне очевидные недостатки, которые сопутствуют привлечению инвестиций в строительство. Первым из них будет зависимость от человеческого фактора. Безусловно, результат строительства прямо зависит от качества постройки. При этом ошибки строителей встречаются на каждом шагу, что может стать критическим фактором для ликвидности инвестиционного проекта.

Не менее частой проблемой, инвесторы отмечают увеличение сроков строительства, что прямо влияет на увеличение рисков. Так, задержки в строительных работах неминуемо приводят к повышению значимости человеческого фактора, учащается возможность аварий, несчастных случаев, просрочек и связанных с этих проблем. Подсчитано, что неделя просрочки вполне реально уменьшает доход от инвестиции в строительство жилья на 0,01%.

Помимо всего этого, отмечается высокая конкуренция среди застройщиков, что непосредственно снижает рыночную стоимость в будущем готового инвестиционного проекта. И если с другими проблемами можно как-то справиться, то реальных и легальных инструментов воздействия на конкурентов просто не существует. 

Объект вложений

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги?

Земля

Интересный вариант инвестиций. Преимущества инвестиций в землю:

• широкий выбор объектов;
• отсутствие каких-либо дополнительных операционных затрат, связанных с владением землей.

Недостатки:

• непредсказуемость динамики цен в среднесрочной перспективе: если вы будете просто пережидать затяжной кризис, то длительный период владения землей сведет на нет ваши дисконтированные доходы;
• вкладывать в земельный участок целесообразно чаще всего для строительства на нем дома, что требует дальнейших инвестиций времени и средств.

Читайте более подробно о инвестициях в землю.

Объекты жилой недвижимости

Студии и апартаменты, квартиры эконом-класса.

Квартиры премиум и элитного класса.

Вложение денег в недвижимость элитного класса потенциально может принести большую доходность. Недостатки: требуются существенные вложения, спрос на объекты ограничен, а, значит, сопутствующие риски также высоки.

Таунхаузы и коттеджи.

Основа самой популярной стратегии пассивного дохода в заселенных регионах: строительство/приобретение таунхауза или коттеджа, его четкое зонирование и сдача в аренду по частям. Таунхауз – это малоэтажный дом с участком земли или квартира в сблокированном доме.

По сравнению с квартирами в городах инвестиции имеют следующие особенности:

• порог входа — выше;
• ликвидность — ниже;
• доходный аннуитет — выше.

Объекты гостиничного типа

Выгодные инвестиции в недвижимость гостиничного типа включают в себя: вложения в гостиницы, мини-отели, хостелы, общежития, капсульные отели.

Хостел — это европейская система размещения, предоставляющая постояльцам спальное место в квартире с минимумом дополнительных удобств. Не путайте с общежитием для гастарбайтеров. Отличительные черты успешного хостела:

• выгодное расположение (в центре города), удобная доступность общественного транспорта (метро);
• хороший европейский ремонт.

Отличный современный агрессивный способ получения дохода, возможный в крупных городах, курортных зонах или местах массового скопления людей (например, музыкальные фестивали).

Выгодно ли покупать хостел? Количество спальных мест — 10–12. Аренда спального места — 500 рублей и выше. Даже при частичной загрузке хостела ежемесячный доход инвестора составит около 100 тыс. руб. в месяц (за счет кругооборота гостей и большого количества спальных мест). Объем вложений и размер помещения при этом сопоставим с обычной квартирой.

Особенности:

• бизнес требует от инвестора приложения усилий, активного маркетинга и организации эффективных бизнес-процессов (придется нанять помощника или уделять все свободное время);
• дополнительные инвестиции в качественный ремонт;
• существенные операционные затраты (вода, электроэнергия, уборка помещений);
• получение статуса ИП или организация юридического лица;

Выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость иных типов? Да. Например, системы капсульных отелей (небольшие модули для сна и отдыха) резко набирают популярность в аэропортовых зонах и весьма перспективны для инвестора.

Объекты коммерческого типа

Инвестиции в коммерческую недвижимость включают в себя:

• производственные объекты;
• торговые объекты: магазины, супермаркеты, торговые центры;
• объекты общественного питания: кафе, бары, рестораны;
• образовательные, спортивные и развлекательные центры;
• офисы и деловые центры;
• складские помещения, ангары, хранилища;
• сельскохозяйственные объекты.

Покупать коммерческую недвижимость непросто. Сегмент подходит только опытным инвесторам. Придется пройти обучение, досконально изучить специфику, получить статус юридического лица или индивидуального предпринимателя.

Особенности:

• максимальная сумма вложений, как правило, превышающая инвестиции в жилую недвижимость;
• меньшая степень ликвидности, обусловленная целевым характером использования объектов;
• большое количество потенциальных арендаторов, сложности переговорного процесса;
• риск большой турбулентности на рынке и волатильности цен — коммерческая недвижимость (в отличие от жилой) в большей степени реагирует на изменения экономической обстановки в стране.

Дополнительные критерии выбора готовой коммерческой недвижимости с интересным потенциалом:

• расположение;
• техническое состояние;
• возможность применения штурмовых конструкций (увеличение этажности, расширение за счет прилегающей территории, использование пространства между зданиями и т. п.).

Изменения в закон о промышленной политике

Изменения в Федеральный закон о промышленной политике нужны, чтобы усовершенствовать механизм СПИК и обеспечить максимальную конкуренцию по ходу реализации этого инструмента. Так привлекут долгосрочные инвестиции не от государства в высокотехнологичные проекты.

Законопроект предусматривает 13 новых правил:

1. Отбирать участников будут как в открытой, так и закрытой форме.
2. Уточнят предмет СПИК, чтобы зафиксировать необходимость в разработке или внедрении современных технологий, чтобы освоить серийное производство промышленной продукции на их основе (в частности, технологий, права на которые принадлежат России).
3. Расширят круг участников контракта: в качестве сторон одновременно и в обязательном порядке будут участвовать органы власти федерального, регионального и местного уровней.
4. Определят обязательства инвестора, в том числе по разработке современных технологий, в частности тех, которые утвердило правительство либо получили исключительное право или права использования результатов интеллектуальной деятельности или информации в составе такой технологии и создания на ее основе серийного производства промышленной продукции.
5. Увеличат предельные сроки действия СПИК: не больше 15 лет — для проектов с объемом инвестиций до 50 млрд рублей включительно и не больше 20 лет — для проектов свыше этой суммы (исключат ограничение 2025 годом по льготам в налогах, а также требования по минимальному объему инвестиций для возможности претендовать на заключение СПИК).
6. Применять в отношении инвестора правило о стабильности условий ведения хозяйственной деятельности будут, только если это предусмотрено НПА, которые регулируют такие отношения, и в пределах, которые установлены этими актами.
7. Дополнят и уточнят полномочия правительства по утверждению:
   • порядка заключения, изменения и расторжения СПИК;
   • перечня современных технологий, разработка или внедрение которых нужны для реализации проектов с указанием требований к таким технологиям или основным характеристикам продукции, которая производится с их применением;
   • порядка формирования и актуализации перечня современных технологий, а также перечня отечественных научных и других организаций, которые выдают заключение в рамках отраслей промышленности о целесообразности включения конкретной технологии в перечень;
   • требований к структуре, содержанию и порядку подготовки сводного отчета о результатах реализации проектов по СПИК;
   • порядка контроля за исполнением инвестором обязательств по контракту, а также формы отчетов об исполнении этих требований;
   • порядка ведения реестра контрактов, состава сведений, включаемых в него, в том числе порядок предоставления информации в этот реестр.
8. Дополнят и уточнят полномочия Минпромторга по ведению реестра, подготовке и предоставлению в Правительство сводного отчета о результатах реализации проектов.
9. Организуют информационное взаимодействие уполномоченного органа и лиц, которые заключили СПИК, при заключении, изменении, расторжении, а также осуществлении контроля за выполнением обязательств посредством ГИСП.
10. Конкретизируют список условий специального инвестиционного контракта с учетом того, что меры стимулирования деятельности в сфере промышленности, которыми инвестор может воспользоваться в рамках законодательства в общем порядке, не подлежат включению в специальный инвестиционный контракт.
11. Определят содержание акта Правительства о порядке заключения, изменения, расторжения СПИК:
    • порядок формирования и деятельности комиссии по заключению, изменению и расторжению контракта;
    • требования к инвестиционным проектам, в отношении которых может быть заключен СПИК;
    • порядок принятия федеральным органом исполнительной власти, который уполномочен на заключение спецконтракта в отрасли промышленности, решения о проведении конкурсного отбора на заключение спецконтракта и порядок утверждения этим органом конкурсной документации;
    • порядок проведения конкурсных отборов и порядок заключения СПИК без проведения конкурсного отбора в случаях, которые прописаны в законодательстве;
    • методика оценки заявок на участие в конкурсном отборе на право заключения контракта по критериям, которые прописаны в законодательстве;
    • порядок изменения и расторжения контракта.
12. Сохранят действия спецконтрактов, уже заключенных на момент вступления в силу законопроекта.
13. Предоставят возможность заключить спецконтракт по закону о промышленной политике в действующей редакции до 31.12.2030.

Сегмент рынка

Вложиться в недвижимость можно на разных сегментах рынка:

• первичный — инвестиции в строительство;
• вторичный — покупка объекта на рынке.

Стратегии, основанные на получении активного дохода, как правило, предполагают инвестиции в строительство. Почему? Потому что они позволяют заработать на разнице цен на стадиях строительства и продажи. При благоприятной рыночной конъюнктуре доходность может составить от 30 до 100% за два года.

Недостатки:

• риски мошенничества;
• риски на стадии строительства;
• длительный срок строительства, в течение которого невозможно получение пассивного дохода;
• риск падения цен.

Подробно этот способ вложений подробно рассмотрен в статье инвестиции в строительство.

Активный доход может быть получен и на вторичном рынке. Популярные стратегии:

1. Покупка уцененной квартиры на вторичном рынке (например, у социально неблагополучных слоев населения), ремонт и перепродажа.
2. Приобретение залоговой или арестованной недвижимости с дисконтом, перепродажа.

В случае неблагоприятной рыночной конъюнктуры квартира сдается в аренду (пассивный доход) в ожидании подъема рынка.

Достоинства: небольшая сумма инвестиций, минимальные риски, максимальная доходность.

Недостатки: ограниченное предложение на рынке, время и усилия на поиск подходящего объекта (за ними охотятся все риэлторы), сложная процедура конкурсных торгов и выкупа, требующая специальных навыков и знаний.

Инвестиционный проект строительства – обоснование инвестиций

Каждый инвестор, несмотря на высокую надежность такого способа капиталовложений, как инвестиции в строительство, обязан рассчитывать все риски, сопряженные с вложением своего капитала c возведением домов или промышленных построек. Самым важным моментом в таких расчетах, является обоснование вкладываемых средств, основным аспектом которого становится тщательное изучение инвестиционного проекта строительства.

Инвестиционный проект строительства представляет собой комплекс документов, обосновывающих экономическую целесообразность инвестирования и фиксирующий сроки, затраты и объемы строительства. В него входит:

• само обоснование;
• бизнес-план;
• проектная документация.

Подробнее остановимся на обосновании.

Обоснование инвестиций в строительство разрабатывается задолго до самой проектной документации. Его разработкой занимается заказчик строительства, аккумулирующий средства и привлекающий инвестиции. Такие обоснования обязательно должны содержать:

• Цели инвестирования
• Экономический и социальный эффект инвестирования
• Обоснование выбора места строительства
• Основные строительные решения
• Сроки и очередность проведения работ
• Оценку воздействия строительства на среду
• Оценку эффективности инвестиций и т.д.

Завершает этот документ – вывод, указывающий на основные финансовые показатели целесообразности и эффективности объекта инвестирования, а также рекомендации по проектированию и строительству. Это поможет обеспечить получение своевременной и максимальной прибыли инвестору данного мероприятия. Стоит ли говорить о необходимости максимально тщательного изучения данного документа перед принятием решения о капиталовложении?!

На основании всего вышесказанного можно сделать четкий и твердый вывод относительно надежности столь непростого инструмента инвестирования, как строительство жилья. Безусловно, подобно любому другому методу, строительство сопряжено с определённой долей рисков, однако и получение высоких дивидендов здесь вполне реально, что и обуславливает высокую популярность этого метода вложения капитала у потенциальных и действующих инвесторов. Если же вы хотите снизить риски, то можно рассмотреть инвестирование в недвижимость, которая уже построена и готова к эксплуатации.

https://youtube.com/watch?v=uIw_FyEgEaE

Договор с застройщиком

Это старая схема: покупатели квартир перечисляют деньги напрямую строительной компании. С 1 июля 2019 года купить квартиру таким образом можно лишь в домах, которые почти готовы. Если стройка в разгаре или только началась, провести сделку можно исключительно через договор эскроу.

При этом с 1 июля 2018 года застройщик обязан открывать отдельные счета под каждый строящийся дом в уполномоченном банке. Платежи от покупателей могут поступать только на эти счета.

Банк следит за тем, чтобы деньги со счета шли именно на строительство дома, в котором люди купили квартиры. То есть застройщики не смогут финансировать с этого счета строительство других объектов.

Какой порядок действий?

1. Вы выбираете застройщика, дом и квартиру. Заключаете договор со строительной компанией.

2. Застройщик дает вам номер счета в одном из уполномоченных банков. Вы перечисляете на него стоимость будущей квартиры.

Стоит проверить, входит ли банк в число уполномоченных на финансирование долевого строительства. Их реестр есть на сайте Банка России (одновременно нажмите клавиши Сtrl и F, а затем введите в строку поиска «уполномоченные банки»). Если застройщик предлагает вам перечислить деньги на счет в каком-то другом банке, он нарушает закон.

Банк следит за тем, как застройщик тратит ваши деньги, до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Застройщик выдает ключи, и вы переезжаете в новую квартиру.

Плюсы

• Большинство застройщиков завершают уже начатые проекты и продают квартиры напрямую. Поэтому выбор строящегося жилья по такой схеме продажи шире.

• Поскольку банки теперь контролируют расходы на строительство, риски недостроя резко снижаются.

• Когда застройщики получают деньги напрямую от покупателей, им не приходится брать кредиты на строительство в банках и платить проценты по ним. Поэтому стоимость жилья ниже.

Минусы

• Когда строители уже получили деньги от дольщиков, у них нет стимула сдать дом как можно раньше, как, например, при строительстве на кредитные деньги. Поэтому сдача дома может затянуться.

• Если компания обанкротится, деньги можно вернуть. Но процедура будет намного дольше и сложнее, чем когда используется счет эскроу. Договор эскроу автоматически прекращается в случае банкротства застройщика, и покупатель сразу же может свободно распоряжаться своими деньгами.

Категории и виды объектов коммерческой недвижимости

К коммерческой недвижимости принято относить все объекты, которые используются с целью получения постоянного дохода. Сегодня их принято условно разделять на 5 категорий:

• офисные – кабинеты, конторы, офисные здания;
• торговые – магазины, универмаги, торговые центры;
• индустриальные – производственные помещения, склады, промышленные предприятия;
• свободного назначения – рестораны, гостиницы, спортивные сооружения, клубы;
• апартаменты – доходные дома, номера для посуточной аренды.

Офисная недвижимость

В международной практике офисная недвижимость, в зависимости от уровня комфортности, делится по классам А, В, С и D. Например, офисы класса A отличаются удобным месторасположением, само здание заново отстроено, оснащено современной системой безопасности, располагает подземной парковкой. Для большей детализации характеристик объекта иногда используется трёхбуквенная терминология (АВС).

В России имеется офисная недвижимость 2 видов: расположенная в квартирах, переоборудованных под жилое помещение, или во вновь отстроенных офисных центрах. Большинство предпринимателей считает, что арендовать офис в бизнес-центре гораздо удобнее. Во-первых, это позволяет снимать ровно столько квадратных метров, сколько необходимо для размещения всех сотрудников. Во-вторых, при необходимости можно расширить контору без смены юридического адреса. В-третьих, бизнес-центры обладают дополнительными преимуществами, среди которых:

• бесплатная парковка для клиентов;
• кафе для сотрудников;
• централизованная система безопасности;
• наличие пропускного режима;
• работа хозяйственная служба и клининговые услуги, входящие в стоимость аренды.

Планируя инвестиции в коммерческую недвижимость в бизнес-центрах, следует помнить о том, что в них создаются идеальные условия для ценовой конкуренции и демпинга. Вы вполне можете оказаться в условиях, когда соседний офис, имеющий аналогичные характеристики, сдаётся в аренду по более низким расценкам, чем ваши.

Возможно, будет выгоднее приобрести небольшое отдельно стоящее здание, переоборудованное под офис. Такие помещения с удовольствием берут в аренду нотариальные конторы, банки, аудиторские, юридические и консалтинговые компании. Инвестировать в офисы, переоборудованные из квартир, имеет смысл только в том случае, если они расположены в местах большого пешеходного трафика: на центральных улицах, у станций метро и т. д. Их с удовольствием снимут нотариусы, а также мелкие туристические или страховые фирмы.

Торговая недвижимость

Это один из самых популярных вариантов среди мелких инвесторов. Сегодня инвестиции в коммерческую недвижимость чаще всего осуществляются в помещения формата street retail: магазины, расположенные на 1 этаже или в цоколе жилых зданий. Они являются либо квартирами или подвалами, переоборудованными для сдачи в аренду, либо нежилыми помещениями, изначально предусмотренными в проекте дома.

Такая торговая недвижимость адресована широкому кругу потенциальных арендаторов: мелким магазинам, парикмахерским, аптекам, операторам сотовой связи, кафе. Если коммерческая недвижимость расположена в местах большого пешеходного трафика или в «спальных» районах, она никогда не будет пустовать. При любом кризисе люди всегда будут покупать продукты и лекарства, стричься, оплачивать услуги сотовой связи и кредиты. Конечно, цена аренды здесь может периодически падать, но она достаточно быстро возвращается к прежнему уровню. Обычно стоимость торговой недвижимости в 2–5 раз выше, чем стоимость офисов.

Индустриальная недвижимость

Сегодня выпускать какие-нибудь товары в России достаточно сложно, поэтому производственная недвижимость не пользуется особым спросом. Для мелких и средних инвесторов практически единственным способом инвестировать в недвижимость промышленного назначения является покупка складского помещения.

Чтобы быстро найти арендатора, склад должен быть соответствующим образом оборудованным, сухим и, желательно, отапливаемым. Хорошо, если он будет находиться на крупном строительном, автомобильном или вещевом рынке. Тогда шансы сдать его в аренду значительно возрастут.

Отдельно стоящее складское помещение можно переоборудовать под автомойку или станцию техобслуживания с целью последующей сдачи в аренду. Однако это потребует дополнительных вложений и сильно сузит круг потенциальных клиентов.

Очевидно, что инвестиции в коммерческую недвижимость требуют больших знаний и тщательного просчёта бизнес-плана. Чем грамотнее будет выбран объект, тем более высокий доход он принесёт инвестору.