Как продать квартиру без риелтора в 2020 году: пошаговая инструкция для новичков с образцами документов

Как продать квартиру? Как избежать ошибок при продаже недвижимости?

Если владелец решил сам продать свое жилище, то ввиду своей неопытности, он может допустить некоторые ошибки, которые приведут к более долгой реализации и потере выгоды:

1. Неправильно оцененная квартира. Это происходит, когда владелец неверно определяет стоимость жилища в большую или меньшую сторону. В этом случае покупатель будет затягивать сделку или сделает ее невыгодной для владельца жилплощади.
2. Неправильно подготовленные бумаги, нехватка некоторых бумаг. Если хозяин не собрал весь пакет, то это затянет процесс купли-продажи. Покупатель может отказаться от сделки.
3. Недостаточно подготовлена квартира. Интерьер имеет огромное значение при продаже, из него складывается цена.
4. Если покупатель увидит оборванные обои, старые окна, грязную ванну, плохое состояние труб, то он попросит снизить сумму.

Продажа имущества без услуг посредников происходит не часто. Как правило, это хорошо подкованные, грамотные люди в этой области или просто хорошие знакомые. Самостоятельное оформление экономит значительную часть суммы, которую пришлось бы отдать риэлтору. Четкое выполнение всех требований позволит быстро найти покупателя.

Рекомендую:

• Сайты для совместных покупок для организаторов: обзор 9 оптовых поставщиков
• Верстка сайтов фриланс: перспективы заработка и сервисы для поиска работы
• M1shop ru товарная партнерка: обзор офферов и перспектив заработка
• Работа верстальщиком удаленно без опыта: 10 фриланс-бирж в сфере IT
• Как заработать на ставках на спорт с минимальным риском: 6 инструментов

Статья подготовлена редакцией сайта. Познакомьтесь с авторами блога

Если вы хотите получать свежие идеи о заработке, инвестидеях, бизнесе, управлении личными финансами в свой почтовый ящик, то подпишитесь на обновления.

100% полезный контент и никакого спама!

Совет №8 — Не отдавайте всё на откуп риэлтору

Продажа квартиры через риэлтора не исключает обмана

Клиенты на рынке ошибочно полагают, что риэлторам нужна работа, много работы, что агенты дорожат репутацией, и что миссия всех специалистов по недвижимости оказать качественную услугу. Это не совсем так. Единственное в чём реально заинтересованы ушлые риэлторы, так это в быстром и как можно большем заработке. И когда на пути встречаются упрямые и несговорчивые клиенты, которые сразу не хотят плясать по их дудку, в ход идут любые приёмы, Например, на сцену могут выйти подставные покупатели, которые исполняют самые разные роли: и восхищенного и не скупящегося на похвалу, и всем недовольного покупателя, но цель у них всегда одна — вывести собственника из психологического равновесия, лишить уверенности и заставить хозяина квартиры принять нужное для риэлтора решение. В том случае когда собственник не желает снижать цену на жильё, приходят на просмотр подставные под видом покупателей к владельцу и попытаются его переубедить в правильности суждений и сбить цену. Когда собственник сотрудничает сразу с несколькими агентствами, подставные для риэлтора расчищают путь и убирают с дороги конкурента. Для того чтобы отсечь и отстранить других агентов, подставные обещают купить или даже вносят возвратный аванс, квартира снимается с продажи, но сделке не суждено состояться, соглашение разрывают в самый последний момент. В итоге крепнет связь между собственником, который изначально не хотел давать эксклюзивных прав на продажу, и риэлтором — на игровом поле конкурентов нет и агент в спокойном режиме дожимает хозяина и зарабатывает свою комиссию. Продажа квартиры через риэлтора порой собственнику вообще ничего не гарантирует, не исключает подвоха, подлога и обмана.

Как продать квартиру? Составление примерного договора

Договор купли-продажи представляет собой соглашение двух сторон о заключении сделки на заранее оговоренных и обозначенных условиях.

В предварительном договоре указаны условия основного контракта. Согласно ст. 429 ГК РФ в документе могут содержаться следующие характеристики:

• техническое описание квартиры, соответствующее данным в кадастровом паспорте;
• стороны сделки:
• период, за который прежний хозяин должен съехать с квартиры;
• предварительно оговоренная цена;
• правила расчетов;
• срок, за который обе стороны обязаны заключить основное соглашение, если он не обозначен, то по умолчанию контракт должен быть оформлен не позже года с момента подписания предварительного договора;
• период и порядок передачи квартиры;
• причины возможного расторжения контракта;
• ответственность участников за нарушение договоренностей;
• дополнительные контракты.

Решение одной стороны не может быть основанием для расторжения. Условия, которые могут привести к прекращению договора, указаны в ст. 450 ГК РФ. К ним относят: обоюдное соглашение сторон, решение суда, принявшего сторону заявителя — продавца или покупателя.

Способ №1: самостоятельная продажа

Стоимость: от 0 ₽

Плюсы: экономия на комиссиях посредникам

Минусы: нужно самостоятельно искать покупателя, готовить документы

Алгоритм продажи

1.Подготовить квартиру к продаже

Провести уборку, при необходимости сделать мелкий ремонт, освободить от мебели (если продаётся без неё).

Сделать 10–15 хороших фотографий квартиры.

Оценить стоимость квартиры по похожим объявлениям в своём доме или поблизости.

Подготовить документы:

• свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН;
• справку об отсутствии долгов по ЖКХ;
• заверенное у нотариуса согласие супруга/ги на продажу;
• выписку из домовой книги о зарегистрированных в квартире людях;
• технический паспорт квартиры.

Выписаться из квартиры — это хороший аргумент для тех, кто захочет быстрее купить вашу недвижимость.

2.Разместить объявление о продаже

3.Ждать звонков

Если их нет, возможно:

• завышена цена — придётся снижать стоимость;
• объявление не привлекает людей — поправить описание, сделать более качественные фотографии, описать преимущества жилья перед конкурирующими предложениями, попробовать платно продвигать объявление на площадках.

4.Показать квартиру

Сделайте показ комфортным для продавцов — например, купите упаковку бахил, чтобы им не приходилось снимать обувь.

Будьте готовы показать копии документов на квартиру, чтобы у потенциальных покупателей не было сомнений в том, что она ваша.

Если покупателю понравится квартира, то уже на осмотре он может попросить скидку. Даже небольшая уступка в цене повысит шанс на продажу.

5.Готовиться к сделке

Как только вы договорились о продаже квартиры, нужно готовить документы. Для начала вы можете попросить у покупателя задаток — это часть стоимости квартиры, которую он заплатит, пока оформляются документы. Задаток оформляется отдельным документом — договором о задатке.

Если покупатель решит воспользоваться ипотекой, то он за свой счёт произведёт оценку стоимости вашей квартиры. Иначе жилищный кредит ему не одобрят.

Затем нужно составить договор купли-продажи квартиры. Если вы сами не можете этого сделать, потребуется помощь риелторов или юристов.

6. Подписать документы

В день сделки нужно подписать договор купли-продажи. Покупатель оплачивает стоимость квартиры, договор купли-продажи передаётся на регистрацию в Росреестр. За регистрацию договора нужно заплатить госпошлину в размере 2000 ₽ (как правило, её оплачивает покупатель).

7.Получить деньги

После регистрации договора в Росреестре вы получаете деньги. Подписывается акт приёмки-передачи квартиры, и передаются ключи.

Как продать квартиру? Совет №9 — Доверяй, но проверяй

Отложите квартиру я завтра куплю

“А вы кто? Я миллион номеров обзвонила и много квартир смотрела, сейчас уже не помню! Клялась и божилась, пообещала на завтра купить?! Нет, спасибо для меня вопрос уже не актуален” — Именно такие слова иногда можно услышать от потенциальных покупателей, которые обещают на просмотре золотые горы, а в итоге забывают о своём желании лишь только переступят порог дома.

Накормить до сыта завтраками — одним из излюбленных покупательских приёмов. Постараться усидеть на двух стульях одновременно — вот их задача. Поясню чем руководствуется такая категория покупателей, для этого необходимо понять их психологию, как они мыслят. В поле зрения этих товарищей попадает сразу несколько потенциально интересных объектов, и чтобы оставить варианты за собой на некоторое время пока они будут думать, они признаются в любви каждому к кому пришли на просмотр. Не совсем чистый и честный покупательский приём, а хозяева им верят, сидят ждут, надеются…

Некоторое мнительные собственники ждали своего наобещавшего купить клиента месяцами да так и не дождались. Зарубите себе на носу — до того момента пока не внесена предоплата, в виде аванса или задатка, квартира в продаже.

Как обезопасить себя, чтобы не обманули

Случаи мошенничества чаще всего фиксируются при покупке квартиры, чем при продаже. Продавая свое жилье, вы рискуете столкнуться с недобросовестными риелторами.

Один из самых популярных методов обмана, с которым сталкиваются продавцы недвижимости – шквал звонков от риелторов, предлагающих свои услуги. Обман состоит не в звонках. Он проявляется в ситуациях, когда продавец соглашается на предоставление ему риелторских услуг.

Тогда риелтор начинает активную рекламу квартиры, водит людей на показы и оформляет на себя или на агентство невозвратный аванс, который берет с потенциальных покупателей.

В Москве размер аванса 100 000 рублей. Эта сумма оформляется риелтором так, чтобы ее можно было не возвращать на законных основаниях. Следующий этап – риелтор пропадает со связи, либо по разным причинам покупатель не может оформить покупку. Например, оказывается, что документы на жилье не в порядке.

В итоге покупатель уходит, потеряв свои деньги. Продавец не может продать жилье, зато риелтор регулярно получает невозвратный аванс, «продавая» квартиру таким образом.

Как продать квартиру? Заключение сделки

Перед тем как приступить к продаже, следует узнать, как правильно продать квартиру, чтобы не обманули, и какие методы защиты интересов сторон предусмотрены законом.

Предварительный договор

Данное соглашение называют договором задатка, согласно которому покупатель вносит 3-5% от стоимости жилья. Таким образом покупатель обязуется приобрести именно этот объект, а продавец — никому другому не продавать недвижимость.

В документе должны указываться следующие сведения:

• срок проведения сделки,
• сумма, уплаченная в качестве задатка,
• общая стоимость квартиры,
• условия договора.

В ситуации, когда покупатель отказывается вносить оставшуюся сумму, задаток возвращен не будет. Если продавец отказался продать помещение, он обязан вернуть удвоенную сумму задатка.

Способы передачи средств

Расчет возможно произвести как при подписании договора купли-продажи, так и при составлении акта приема-передачи недвижимости.

Денежные средства могут быть переданы:

• наличными,
• посредством перечисления на счет в банке.

Рекомендуется при расчетах использовать банковскую ячейку. При заключении договора средства закладываются в ячейку. Как только покупатель получит правоустанавливающий документ на помещение, у продавца возникнет право извлечь деньги.

Последние справки

После заключения соглашения относительно задатка надо сняться с учета, обратившись в паспортный стол или в МФЦ. Факт снятия с регистрационного учета подтверждается выпиской из домовой книги.

Кроме того, требуется получить справку, доказывающую, что долги за коммунальные услуги отсутствуют. Для этого необходимо посетить ТСЖ, информационно-расчетный центр либо жилищно-эксплуатационную контору.

Получение расчета и передача объекта

На завершающем этапе стороны встречаются у нотариуса для подписания основного договора.

В документе обязательно должны быть указаны такие сведения, как:

• данные участников сделки,
• стоимость объекта,
• адрес расположения недвижимости,
• дата и способ передачи денежных средств,
• срок передачи квартиры,
• распределение денег на оформление сделки купли-продажи,
• порядок составления акта относительно приема-передачи.

Данное соглашение нужно направить в регистрирующий орган. По окончании процедуры регистрации покупатель получит выписку о праве собственности, а продавец — справку относительно продажи.

Передача помещения должна осуществляться по акту приема-передачи, в котором прописывается, что квартира и ключи от нее переданы новому владельцу.

Регистрация сделки. Как продать квартиру?

Для того чтобы сделка считалась действительной, необходимо ее зарегистрировать по правилам.

Для осуществления регистрации в Росреестр следует предоставить:

• паспорта всех лиц, участвующих в сделке,
• заявление,
• доверенность на имя представителя (если участвует третье лицо),
• свидетельство относительно заключения брака и заверенное нотариусом согласие супруга (если актуально),
• разрешение органов опеки (в случае участия несовершеннолетнего продавца),
• кадастровый паспорт,
• правоустанавливающий документ на объект,
• квитанция, подтверждающая оплату пошлины.

После получения пакета бумаг сотрудник регистрирующего органа должен выдать заявителю расписку.