Секреты удачной сделки, или как быстро и выгодно продать дом

Какие особенности следует учесть?

Так как купля-продажа земли с домом — сделка достаточно сложная, при ее подготовке следует учесть ряд особенностей:

  1. При совершении сделки по доверенности в пакет документов, необходимых для ее совершения, продавец должен будет предоставить оригинал и заверенную копию доверительного документа с целью подтверждения своих полномочий. Кроме того, покупатель должен помнить, что доверитель может отозвать своё решение в любой момент времени, в том числе и на этапе подписания итогового договора.
  2. Если говорить о купле-продаже доли имущества, то продавцу необходимо помнить о том, что при принятии решения о совершении такой сделки он первоначально должен уведомить о своём решении других совладельцев, и только в случае их отказа (который должен быть оформлен документально) может приступить к поиску покупателей на стороне.
  3. Если на продажу выставлен участок, который ранее сдавался в аренду, относительно него должен быть получен отказ от арендатора от его права преимущественного выкупа такого участка.

Предпродажная подготовка дома

Люди, которые меняли, продавали и покупали автомобили, знают эту нехитрую процедуру. Загородный дом, который вы решились продать по известным только вам причинам, естественно, больше, чем машина, но привести его в порядок необходимо. Правда, возможны две противоречивые магистральные линии развития событий.

  1. Продать необходимо именно дом, образец современного зодчества, оснащенный всеми новейшими коммуникациями, инженерными сетями и архитектурными излишествами.
  2. Требуется выгодно продать дом и другую дачную недвижимость (баню, сарай, парники) как дополнение к участку земли, где все эти строения когда-то были возведены.

Понятно, что в первом случае выставляемое на торги строение является основным объектом купли – продажи. Окружающие его лужки и лесные массивы выступают лишь в качестве красивого обрамления для дома, который вы решили продать. Значит, придется максимально потрудиться, чтобы придать объекту сделки товарный вид. Необходим косметический ремонт, замена труб, электрики – сделайте все необходимые работы. Цена особого значения не имеет, поскольку при продаже выигрыш будет от 20 до 30%.

Особенности налогообложения

Согласно налоговому законодательству, любые доходы физических лиц, к числу которых относится и продажа недвижимого имущества, облагаются НДФЛ. Это положение отражено в статьях , , и 224 НК РФ. Сумма налога устанавливается в размере 13% общей стоимости дохода за вычетом из общей суммы, полученной по сделке, 1 миллиона рублей.

НДФЛ не удерживается в случаях:

  1. Если недвижимость находилась в собственности более, чем 3 года.
  2. Если совокупная стоимость недвижимости, представленной к сделке, не превышает 1 миллион рублей.

Налоговое удержание производится с продавца недвижимости. Покупатель, согласно нормам статьи 220 НК РФ, вправе получить имущественный вычет, который заключается в возвращении ему 13% общей стоимости недвижимости, не превышающей двух миллионов рублей.

Имущественный вычет не начисляется в случаях:

  1. Если покупатель ранее получал вычет за приобретение недвижимости.
  2. Когда продавец и покупатель являются близкими родственниками: супругами или родителями и детьми.
  3. Если покупатель не является налогоплательщиком.

Больше нюансов о налогообложении купли-продажи земельных участков узнайте в отдельном материале.

При отторжении жилища

Если продаётся только дом, а земля не оформлена в собственность, то налог распространяется только на стоимость дома, указанную в договоре купле-продажи. Здесь учитывается только рыночная стоимость объекта.

Когда участок находится в собственности и дом продаётся совместно с выделенной придомовой территорией, совокупно уплачивается налог с земли и дома, то есть – учитывается общая рыночная стоимость и сумма денег, полученных по сделке. О том, как купить земельный участок вместе с домом, что нужно в этом случае знать об оформлении сделки, узнайте в отдельном материале.

Если участок купили или приватизировали более чем 3 года назад, а дом возведён недавно и срок владения им менее трёх лет, то НДФЛ с продажи земли не удерживается, налогом облагается только стоимость капитального жилого строения.

Имущественный вычет начисляется покупателю и на придомовую территорию, и на жилое строение, если он имеет право на обозначенную налоговую льготу.

При реализации территории

Когда в сделке не участвует дом, то его стоимость не влияет на уплату НДФЛ – налог удерживается только с земельного участка, если тот находился в собственности менее 3 лет и его стоимость выше, чем 1 миллион рублей. То есть налогом будет облагаться только та часть указанной в договоре стоимости ЗУ, которая превышает 1 миллион.

Выплата имущественного вычета в пользу покупателя также осуществляется с той суммы, которая указана в договоре купли-продажи как цена объекта, представленного к сделке. Здесь учитывается только стоимость земли, без учёта цены жилого строения.

Продажа дома без земли и участка без дома допускается только в случаях, соответствующих земельному и гражданскому законодательству: под жилое строение должна выделяться соразмерная часть придомовой территории, или применяться иные нормы законодательства. Сделка оформляется договором и регистрируется в Росреестре. С дохода может взиматься налог.

Заговор на сахар, рис и соль

Проводится заговор исключительно на убывающую луну.

Вам понадобятся:

  • стеклянный сосуд;
  • сахар;
  • соль;
  • рис;
  • булавка.

Выполняется обряд следующим образом:

Необходимо смешать все ингредиенты в соотношении 1:1:1. Объем каждого из них должен составлять около 125 миллиграмм.

Смешав все составляющие, в центр полученной смеси требуется воткнуть булавку острым концом вниз. Делая это, нужно наговаривать следующее:

Затем сосуд убирается подальше от глаз у входа в жилище.

После продажи жилища нужно дать милостыню шестью людям, которые в этом особенно нуждаются. Это поможет увеличить эффективность результата, который дают ритуалы.

Сосуд из дома хозяин забирает с собой, а затем закапывает в нелюдимом месте на рассвете.

Способы быстрой продажи дома

Существует несколько методов реализации недвижимости, каждый из которых имеет свои достоинства и недостатки:

Способы продажи

Порядок действий

Самостоятельная (весь процесс сделки проводит собственник)

  • Подготовка жилья.
  • Сбор пакета документов.
  • Поиск покупателя.
  • Составление и заключение договора.
  • Передача дома, получение денег.

С помощью риелтора или агентства по недвижимости

Владелец жилья заключает договор с посредниками, которые решают все вопросы, помогающие быстро продать квартиру, коттедж.

Поиск покупателя

  • Оценка состояния, стоимости объекта.
  • Подготовка документов, описание и фото дома.
  • Поиск потенциальных покупателей на торговых площадках.
  • Предложение купли-продажи коттеджа по своим условиям.
  • Составление договора.
  • Оплата, передача жилья, оформление частного домовладения на имя нового владельца.

Продажа с помощью риелтора

Способ подходит тем, у кого нет опыта реализации жилья, знаний и навыков, необходимых для безопасной сделки. Он имеет свои достоинства и недостатки:

Плюсы

Минусы

  • реальная оценка стоимости дома;
  • оформление полного пакета документов;
  • продвижение и реклама объекта;
  • выгодная презентация жилища;
  • страхование;
  • безопасность сделки
  • высокая стоимость услуг;
  • меньший спрос на жилье, предложенное агентствами;
  • дополнительные расходы на подготовку, продажу дома;
  • трудности поиска надежного агентства

Самостоятельная продажа

Если у собственника есть знания, понимание процесса, быстрая продажа дома возможна без услуг риелторов. У самостоятельной реализации свои достоинства и недостатки:

Плюсы

Минусы

  • исключение расходов на посредников;
  • самостоятельное определение стоимости;
  • возможность оговаривать детали с покупателем лично
  • риск неправильного оформления документов;
  • неправильная оценка стоимости жилья;
  • потеря оригиналов документов;
  • продажа в рассрочку;
  • ошибки при заключении сделки;
  • невыгодные условия оплаты

Правовой статус дома с участком

Ссылаясь на Российский гражданский кодекс, в нём регламентируются следующие требования относительно распоряжения жилыми зданиями:

  1. Сделка должна сопровождаться одновременной передачей прав на землю, которая находится под данным строением.
  2. Распоряжение земельным участком должно осуществляться с одновременной передачей прав на дом, если строение находится в собственности у одного владельца.
  3. Любая сделка с недвижимым имуществом подлежит регистрации в росреестре. Этот регламент распространяется как на дом, так и на земельный участок.

Эти 2 объекта можно оформить в рамках одного договорного соглашения, в нашем случае договора купли-продажи. Но поскольку дом и земля имеют совершенно разные признаки идентификации, это несколько усложняет процесс. Чтобы их продать, они должны быть оформлены в собственность, и у них должен быть только один законный владелец.

Встречаются такие случаи, когда после строительства жилого дома, люди не спешат оформлять права на земельный участок. При наличии аналогичной ситуации, надел в первую очередь необходимо поставить на кадастровый учёт и провести регистрацию прав на собственность.

Порядок продажи дома и земельного участка

Чтобы совершить долгожданную сделку, сторонам нужно выполнить несколько нижеизложенных действий. А именно:

  1. Найти контрагента.
  2. Согласовать основные и дополнительные условия договорного соглашения по отношению к жилому строению и земли.
  3. Оформить проект договорного акта.
  4. Зарегистрировать сделку в росреестре или в МФЦ.
  5. Получить договор купли-продажи и выписки из ЕГРН для подтверждения переход прав на собственность новому владельцу.

Со стороны может показаться, что это всё легко и просто, поэтому сложностей не должно возникнуть. Но на самом деле, процедура купли-продажи имеет множество специфических нюансов, и требует предварительной подготовки к процедуре.

В договоре купли-продажи дома и земельного участка необходимо отдельно прописать технические характеристики земельного участка и жилого строения. Параметры для дома: адрес и общая площадь, номер, присвоен в ходе выполнения кадастровых работ. Выписка из ЕГРП. Для земли: адрес и количество гектаров, целевое предназначение и остальные сведения из кадастровых документов.

Порядок расчёта

В первую очередь необходимо учитывать, что жилое здание и земельный участок — разнородные отчуждаемые объекты. Поэтому в договоре купли-продажи дома можно прописать не общую стоимость, а раздельную для каждого из них. Такие действия имеют важные правовые последствия, если сделка оформляется за счёт материнский капитал, ипотечного кредитования или покупатель в дальнейшем планирует получить налоговый вычет.

Порядок расчётов между участниками сделки будет оказывать непосредственное влияние на условия госрегистрации:

  1. Полный расчёт до момента завершения сделки. То есть новый собственник получает права владения сразу же после окончания регистрационных мероприятий.
  2. Полный расчёт после окончания сделки. Покупатель должен предоставить продавцу залог, если иное действие не предусмотрено в рамках договорного соглашения.
  3. Оплата в рассрочку с внесением первого взноса до момента завершения сделки.

Форму оплаты стороны могут оговорить самостоятельно на этапе заключения основного договорного пакта.

Что делать, чтобы быстрее продать квартиру

Ускорить продажу жилья помимо примет помогут также ритуалы, обряды и молитвы.

Молитвы

Верующие перед сделкой с недвижимостью молятся  Николаю Чудотворцу. Просят о помощи также и у Пресвятой Богородицы. Но намерения человека должны быть кристально чистыми, а просить нужно искренне со всей душой.

Обряды

Существует один обряд, который позволит без проблем совершить сделку. Необходимо тщательно убраться в жилище. Для этого потребуется полное ведро воды и тряпка. Главное условие – не использовать моющие средства, перчатки и швабры.

После процедуры человек садится у емкости с грязной водой и произносит следующие слова:

Воду после обряда выливают в полночь  во дворе. Никто не должен этого заметить.

Ритуалы

Быстро продать жилье поможет один ритуал. Потребуется только домашний веник. Когда наступит поздняя ночь, над предметом внутреннего убранства владелец жилья читает следующий заговор:

После ритуала спокойно ложатся спать. На рассвете заговоренным веником подметают каждое помещение дома. Для большей уверенности подобные действия совершают еще пару дней подряд.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector