Покупка квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Пошаговая инструкция

Во избежание возможных ошибок и недоразумений, процедуру покупки квартиры следует проводить, руководствуясь пошаговой инструкцией. Она выглядит следующим образом.

1. Осмотр квартиры и переговоры о её стоимости.
2. Сбор документов об объекте недвижимости. Несмотря на то, что за подготовку документации отвечает продавец, в интересах покупателя самостоятельно получить интересующую его информации задолго до оформления покупки. Это создаст для него дополнительную защиту от мошенничества или признания сделки недействительной.
3. Заключение предварительного договора и передача задатка.
4. Подписание договора о покупке.
5. Передача денег.

Поскольку некоторые из указанных пунктов могут оказать существенное влияние на успех или неудачу в покупке жилья, покупателю рекомендуется быть весьма осторожным. Это относится не только к передаче денег, но и к проверке юридической чистоты объекта.

Осмотр интересующей квартиры

Осмотр выбранного объекта недвижимости должен включать в себя не только ознакомление с квартирой, но также домом, в котором она расположена, и прилегающей к нему территорией

В квартире следует уделить особое внимание внутренним коммуникациям. Обнаружение изъянов в интересах покупателя, поскольку это вынудит продавца немного снизить цену на квартиру

При переговорах о цене квартиры покупателю, который желает снизить стоимость, следует обратить внимание на недостатки объекта недвижимости. Например, если квартира расположена в старом доме, то это может означать, что покупателю в ближайшие годы может грозить выселение для проведения капитального ремонта

Если же на рынке покупки жилья наблюдается спад, то это также хороший аргумент для торга. Необходимость замены сантехники или полного ремонта квартиры способна существенно снизить цену покупки.

Проверяем юридическую чистоту квартиры

Перед приобретением любого жилого помещения покупатель обязан проверить его юридическую чистоту. Обычно это можно сделать, запросив расширенную выписку из Росреестра, технические документы о квартире, а также документы, подтверждающие полномочия продавца

Особое внимание в этом списке следует убедить дееспособности владельца жилья

Передача задатка

Чтобы покупка недвижимости не сорвалась, будущую сделку принято закреплять задатком. Для удостоверения передачи денег от покупателя продавцу следует обращаться к нотариусу. Расписка здесь мало поможет, поскольку в случае проблем один из участников сделки может обвинить другого в психологическом давлении во время подписания. Обычно размер задатка при покупке жилья не превышает 5% от цены объекта.

Подача документов

В списке документов, необходимых для оформления покупки жилой недвижимости, находятся:

• паспорта покупателя и продавца;
• три копии договора о покупке (для продавца, покупателя, передачи в Росреестр);
• технический паспорт на квартиру;
• нотариально заверенное согласие супруга продавца;
• справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ;
• квитанция об уплате госпошлины.

Заключение договора купли-продажи и полная оплата

Оформление покупки жилья осуществляется без привлечения нотариуса. Удостоверение личностей продавца и покупателя проводится сотрудником Росреестра. Получив необходимые документы, сотрудник выдаёт расписку с датой их возвращения. Завершает процедуру покупки помещения выдача выписки ЕГРН, в которой в графе «владелец квартиры» будет стоять Ф.И.О. покупателя.

Передачу денег за покупку лучше всего осуществлять по безналичному расчету. Для этого в договоре о продаже должен быть указан банковский счет продавца. Если же продавец желает продать свою квартиру за наличные, то в интересах покупателя проводить передачу денег в помещении банка. При этом крайне не рекомендуется заранее снимать деньги со своего счета или из банковской ячейки. Случаи, когда продавец или его родственник являлись наводчиками грабителей не редкость.

Где найти квартиру – источники и ресурсы

Самые доступные способы искать жилье – просмотр объявлений на региональных и федеральных досках объявлений. В маленьких населенных пунктах объявления о продаже недвижимости публикуются в газетах.

1. Самые популярные федеральные доски объявлений: Домофонд (Авито), Яндекс.Недвижимость, Циан. Пользоваться ими довольно просто. Укажите параметры квартиры, которую ищите, район города и просмотрите предложенные сайтом варианты.

2. Самый надежный вариант – покупка у знакомых или по их рекомендации, но процент таких сделок крайне мал. В большинстве случаев взаимодействовать приходится с незнакомыми людьми, разбираясь во всех нюансах состояния квартиры, документов и проведения сделки.

3. Еще один вариант подбора можно отнести к устаревшим, но он по-прежнему актуален и эффективен, особенно когда территория поиска маленькая, например, в пределах одного района города. Это отрывные объявления. Прогуляйтесь по району, в котором хотите приобрести жилье. Наверняка вам попадется не одно бумажное объявление на столбах, подъездах домов, у местных магазинов.

4. Расклейте свои объявления о покупке, но учтите, что их регулярно срывают, поэтому раз в 2-3 дня объявления придется обновлять.

Поиски увенчаются успехом, если вы будете регулярно уделять им время. Ведите таблицу со сведениями о просмотренных вариантах.

Алгоритм поиска объекта:

1. Изучите информацию всех доступных вам источников (доски объявлений, газеты, отрывные объявления).
2. Сделайте «выборку». Выпишите в таблицу все понравившиеся варианты и сравните их характеристики.
3. Если вам попалось несколько одинаковых объявлений, ищите первоисточник (собственника или риелтора).
4. Созвонитесь с продавцом, сверьте описание и договоритесь о просмотре.

В телефонном разговоре с продавцом уточните:

• актуальность продажи;
• адрес, стоимость, размер жилой площади и другие характеристики;
• «чистоту» продажи: готовы продать сию минуту или продают и подыскивают себе новое жилье взамен;
• от чьего лица продажа: собственника, агентства;
• состояние документов и их наличие;
• возможна ли продажа по ипотеке (если актуально);
• время и дату просмотра.

За 1-2 часа до выезда позвоните продавцу и уточните, в силе ли ваша договоренность о встрече.

Этапы сделки

Если же вы твердо решили приобрести недвижимость самостоятельно, не привлекая к этому посредников — то вот Вам основные этапы сделки по покупки квартиры без участия риэлтора.

Шаг 1: проверяем право собственности на квартиру и обременение

Обязательно уточните, на каком основании собственник владеет квартирой

Если она досталась ему по наследству, то важно знать, сколько лет назад это было. Чем меньше времени прошло с момента наследования, тем больше риск споров с другими наследниками

Минимально безопасный срок владения наследственным имуществом от 3 лет.

Если жилье получено в рамках ипотеки, желательно удостовериться, что ипотека выплачена. В случае, когда собственник продает заложенное жилье с согласия банка обязательно нужно увидеть это документальное согласие. Дополнительно затребуйте выписку из ЕГРПН на случай, если покупаемое жилье находится в залоге.

Примечание: и хотя регистрирующий орган не зарегистрирует такую сделку, мошенник может получить от вас аванс и исчезнуть.

Шаг 2: проверяем личность собственника

Всякая сделка с недвижимым имуществом должна совершаться дееспособными лицами. Не стесняйтесь затребовать у собственника справку о том, что он не состоит на учете в наркологическом диспансере и на учете у врача-психиатра. Если сделка будет заключена лицом, которое имеет какую-либо зависимость, то родственники смогут ее оспорить, убедив суд, что человек был «не в себе».

Лучше всего удостоверить договор купли-продажи квартиры у нотариуса – как минимум нотариус подтвердит дееспособность гражданина.

Шаг 3: проверяем приобретаемое имущество

Даже если личность продавца и его право на жилье не вызывают сомнений, убедитесь, что само жилье лишено юридических проблем.

• Перепланировка. Сравните реальную планировку с данными технического паспорта и плана БТИ. Узаконить ряд перепланировок может быть невозможно, да и зачем оно вам нужно?
• Отсутствие долгов по коммунальным платежам. Запросите соответствующую справку или же оригиналы последних квитанций за коммунальные услуги.
• Отсутствие зарегистрированных лиц. Копия домовой книги и справа из УФМС помогут убедиться в том, что в квартире нет поставленных на регистрационный учет «лишних» людей.

Шаг 4: соблюдаем безопасность при передаче денег

По общему правилу полный расчет проводится в день регистрации сразу после получения документов. Если вы отдадите деньги заранее, а при проверке документов регистрирующий орган найдет какие-либо проблемы, то будет сложно получить назад свои денежные средства. В договоре купли-продажи нужно достоверно указать момент передачи денежных средств, например, «… после государственной регистрации перехода прав собственности…»

Окончательный расчет производится:

1. Наличными. Неудобно и небезопасно, однако если вы все же решили сделать это именно так, обязательно затребуйте расписку в получении денежных средств.
2. Безналичным платежом. Стороны приезжают в банк, где покупатель переводит средства на счет продавца, а последний получает подтверждение об их поступлении.
3. Через банковскую ячейку. Покупатель помещает деньги в банковскую ячейку в присутствии продавца, а последний отражается в договоре аренды указанной ячейки как лицо, имеющее право открыть ее после определенной даты – даты получения документов.

Шаг 5: представляем документы на регистрацию

А это:

• Свидетельство о праве собственности продавца.
• Паспорта сторон сделки (орган регистрации самостоятельно снимет копии с них)
• Кадастровый паспорт объекта (если оформлялся).
• Технические документы на жилое помещение (технический паспорт, план).
• Три экземпляра договора купли – продажи.
• Заявление о госрегистрации установленного образца.
• Квитанция, подтверждающая внесение государственной пошлины.

После сдачи документов вы получаете на руки расписку с датой следующей явки в регистрирующий орган (или МФЦ – многофункциональный центр госуслуг) и, если все нормально, в указанную дату получаете документы на руки.

Для продавца: продажа квартиры без участия риэлтора

Остерегайтесь мошенников

Продажа сайта ― это одна из лучших ниш для обмана покупателя. Сейчас можно заказать накрутку любого сайта, группы, канала или другого интернет ресурса, что и делают мошенники. Схема простая:

• Покупается сайт за копейки.
• Заливается контентом.
• Подключается накрутка трафика.
• Повышаются все показатели до высоких.
• Продается сайт невнимательным вебмастерам.

Распознать мошеннический лот от нормального можно по нескольким признакам:

• Процент отказа. Он должен быть не более 10-15%. Если на сервисе не указан процент отказа, свяжитесь с продавцом и запросите доступ к статистике Яндекс.Метрики. Отказ или попытки схитрить ― явный признак мошенничества. 
• Графики. Практически на каждой бирже в статистике лота есть графики посещаемости, доходов и расходов. Они должны идти ровно на протяжении длительного периода. Если есть резкий скачок вверх, это однозначно говорит о накрутке трафика на ресурсе. 

К сожалению, мошенники с каждым днем придумывают все более изощренные методы обмана и сложно сказать, что будет у них на уме завтра. Старайтесь быть внимательными в процессе покупки, проверяя каждую мелочь перед совершением сделки.