Как продать долю в ооо другому участнику: пошаговая инструкция
Содержание:
Есть ли особенности продажи квартиры близким родственникам?
Одной из основных особенностей можно считать отсутствие возможности реализовать налоговый вычет. По правилам, эту льготу нельзя использовать в том случае, если сделка проводится между связанными лицами. В то же время, если получится доказать, что даже близкие родственники по какой-то причине никак не связаны с покупателем квартиры, то тогда и вычет получить можно.
Пример: Родители, лишенные родительских прав, могут не считаться близкими родственниками. Как следствие, если приобрести жилье у них, то можно надеяться на налоговый вычет.
Продажа квартиры без оплаты налога
Между родственниками популярным способом передачи имущества является договор дарения, а не купли-продажи. Если пользоваться им, то платить налог не нужно. В то же время, договор дарения далеко не такой надежный как купли-продажи, тем более, что взаимоотношения даже между самыми близкими родственниками могут быть очень сложными, что буквально требует оформления всей сделки по правилам.
В такой ситуации налог можно не платить только в том случае, если квартира была получена текущим владельцем 3-5 лет назад.
3 года для жилья, полученного в дар или по наследству. 5 лет для жилья, полученного любым другим способом.
Если этот срок не выдерживается, то продавец обязан будет оплатить налог на доход в размере 13% от стоимости квартиры.
Преимущества и недостатки
У купли-продажи квартиры между близкими родственниками есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их подробнее.
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Признать сделку купли-продажи недействительной значительно сложнее, чем факт дарения квартиры. | Если квартира была куплена у родственников, а покупатель состоит в браке, то такое жилье будет считаться совместно нажитой собственностью. |
| Договор купли-продажи очень сложно расторгнуть в одностороннем порядке, в отличие от договора дарения. | Теряется контроль над имуществом. Особенно актуально при продаже квартиры детям. Если они вдруг решат что-то сделать с жильем, предыдущие собственники не будут иметь никакого права им помешать. |
| Никто не сможет забрать имущество после смерти продавца. | Родственники могут требовать особых условий сделки, которые в обычной ситуации применяются редко. Например, они могут требовать права пожизненного проживания в продаваемой квартире. |
Доля возвращается в Общество
Если продать свою часть уставного капитала решил один из нескольких учредителей, он должен на общем собрании предложить участникам выкупить его долю. Если кто-либо согласен ее приобрести, то совершается переход части уставного капитала в пользу другого участника ООО (по схеме, описанной ниже).
Если же покупателя не находится, то учредитель, намеревающийся прекратить участие в ООО, может потребовать от фирмы выкупа своей доли. Такое требование правомерно в следующих ситуациях:
- Уставом ООО не разрешается продавать свою долю третьим лицам;
- на общем собрании было принято решение о какой-либо сделке, а участник проголосовал против.
Требование участника о выкупе его доли Обществом должно быть выполнено в течение 90 дней после его предъявления, если другого срока не оговорено в Уставе ООО. По истечении участник должен получить на руки всю сумму причитающейся ему части уставного капитала. Право собственности на его долю делится между остальными участниками в зависимости от размера их долей в течение последующего года.
Учредитель, утративший свою долю, покидает ООО, если это разрешено уставными документами.
Узаконить «перестановку» в долях нужно через нотариуса, ФНС и внесение изменений в ЕГРЮЛ (нотариус сам известит соответствующие органы).
Порядок оформления купли-продажи доли в квартире у родственников
Процедура покупки-продажи доли в квартире, если не брать во внимание преимущественное право совладельцев на ее выкуп, ничем не отличается от стандартной покупки жилья
В чем разница покупки доли у родственников и остальных людей
Ни в чем. Ранее действовало правило, что при сделках между близкими родственниками не требуется участие нотариуса. Теперь же заверять договор купли-продажи не требуется ни при каких условиях (разве что стороны согласятся на это добровольно). Таким образом, нет никакой разницы между тем, приобретается жилье у, например, родителей или же у абсолютно посторонних личностей.
Существует ошибочное мнение, что если купить долю в квартире у близких родственников, то нужно подождать всего лишь 3 года, прежде чем такую недвижимость можно было бы продать, не оплачивая налоги. Это не так. Данное правило распространяется только на жилье, которое было получено в дар или получено по наследству.
Пошаговая инструкция
- Найти подходящую долю.
- Обсудить с продавцом условия сделки.
- Осмотреть квартиру. Можно составить опись имущества или акт осмотра, если это актуально.
- Проконтролировать, что продавец составил «коммерческое предложение» для остальных совладельцев и ознакомил их с ним.
- Если это возможно – получить отказ от преимущественного права от всех совладельцев. Если хотя бы один не даст такой документ, можно даже не пытаться просить его от остальных жильцов, это не будет иметь никакого смысла.
- Составить договор купли-продажи.
- Оформить право собственности на квартиру.
- Подписать акт приема-передачи жилья.
- Передать продавцу деньги за долю и получить от него расписку об этом.
Документы
От покупателя нужен только паспорт, однако он должен запросить от продавца следующий перечень документов для проверки жилья:
Паспорт продавца. Нужен для того, чтобы проверить – действительно ли данный человек является владельцем этой доли.
Выписка из ЕГРН. Этот документ подтверждает право собственности и показывает обременения, если они вообще есть.
Правоустанавливающий документ. Это может быть договор купли-продажи, приватизации, дарения, завещание и так далее – любой документ, на основании которого продавец в свое время получил право собственности
Это важно для того, чтобы получить представление о возможных проблемах.
Пример: Если доля была получена в результате договора дарения, могут действовать условия, на основании которых собственник не имеет права продавать долю. При приватизации у части лиц, отказавшихся от участия в процедуре, сохраняется право пожизненного проживания и так далее. Чтобы разобраться со всеми возможными рисками и проблемами нужен хороший юрист.
Выписка из домовой книги. Этот документ продавец может получить в паспортном столе
Он указывает на то, кто именно прописан в рассматриваемой доле квартиры
Тут важно обращать внимание на несовершеннолетних собственников или жильцов.
Справка из управляющей компании. В этом документе можно посмотреть долги за коммунальные услуги, если они есть.
Техпаспорт
С техпаспортом нужно сверять реально существующую планировку.
Разрешение от органов опеки
Актуально в том случае, если одним из собственников доли является несовершеннолетнее лицо.
Согласие от супруга/супруги. Этот документ должен быть нотариально заверенным, но требовать его от продавца следует только в том случае, если последний женат/замужем.
Расходы
Покупатель несет только два вида расходов:
- Непосредственная оплата доли в квартире (зависит от договоренностей между сторонами).
- Государственная пошлина за регистрацию права собственности (2000 рублей за каждого нового владельца).
В некоторых случаях продавец может настаивать на том, чтобы разделить остальные расходы, типа оплаты услуг агентства недвижимости, оценочной компании и так далее, поровну. Соглашаться на это или нет покупатель решает сам.
Сроки
Учитывая возможные проблемы со сроком ожидания реализации преимущественного права совладельцем квартиры, вся процедура может растянуться примерно на 2-4 месяца. Значительная часть этого времени – переговоры сторон и ожидание документов. Покупатель может повлиять на это лишь косвенно, регулярно «дергая» продавца и тем самым заставляя его действовать активнее.
Распоряжение общим имуществом
Оспаривание сделок по распоряжению общим имуществом одним из супругов – также распространенная причина судебных споров. По общему правилу, при осуществлении подобных сделок предполагается согласие на их совершение другого супруга (). Но для заключения сделки по распоряжению имуществом, подлежащей нотариальному удостоверению или обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (). В противном случае по заявлению супруга, согласие которого не было получено, такая сделка может быть признана недействительной вне зависимости от того, знал ли контрагент (и должен ли был знать) об отсутствии такого согласия. При этом все остальные сделки по распоряжению общим имуществом без согласия второго супруга могут признаваться недействительными, только если доказано, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать о несогласии супруга на ее совершение.
Применение к сделкам с недвижимым имуществом нормы, которая вообще не связывает недействительность сделки с добросовестностью или недобросовестностью контрагента, серьезно подрывает оборот недвижимости, уверен заместитель Министра юстиции РФ Денис Новак. По его словам, практика должна была измениться после принятия , согласно которой сделка, совершенная без необходимого по закону согласия третьего лица, является оспоримой и может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент ее совершения необходимого согласия. Но никаких изменений не произошло, так как суды не применяют указанную норму к семейным спорам. При этом при рассмотрении дел об оспаривании сделок, совершенных бывшими супругами, применяется общая гражданско-правовая норма о распоряжении имуществом, находящимся в совместной собственности, указывающая, что недействительной может быть сделка только с недобросовестным контрагентом (). Поэтому логично было бы применять положение о добросовестности во всех спорах о распоряжении имуществом супругов, подчеркнул замминистра.
Как пояснил Александр Кликушин, суды не применяют , поскольку вряд ли можно признать второго супруга – равноправного владельца спорного имущества – третьим лицом. По мнению судьи ВС РФ, исключить все риски добросовестного приобретателя недвижимости, находившейся в общей собственности супругов, позволит внесение в единый государственный реестр недвижимости сведений о том, что объект был приобретен в собственность в период брака. При наличии в реестре соответствующей отметки все негативные последствия покупки имущества без согласия второго супруга обоснованно будут лежать на добросовестном приобретателе.
Кроме того, эксперты предлагают прямо указать в , что согласие второго супруга подразумевается не только при распоряжении, но и при совершении действий по владению и пользованию имуществом. Это снимет возникающие в связи с включением в состав общей собственности супругов бизнес-активов вопросы о необходимости или отсутствии необходимости получения согласия второго супруга при голосовании на общих собраниях участников общества и осуществлении других действий по управлению бизнесом.
Преимущественное право при продаже доли ООО
Преимущественное право на покупку доли ООО имеют участники конкретного общества (ст. 21 закона «Об ООО»). Такое право имеет и само общество, если это оговорено в уставе. О своем намерении продать долю участник должен сообщить, направив на имя генерального директора и других участников ООО нотариально заверенную оферту, то есть предложение купить его долю. В течение 30 дней или в другой срок, установленный уставом, от участников или общества должен быть получен акцепт (согласие) на приобретение доли. Если в этот срок акцепт не был получен, то участники или общество теряют преимущественное право на покупку доли.
По общему правилу участники общества приобретают долю пропорционально размерам их долей, но положения устава могут допускать и непропорциональное разделение приобретаемой доли. Если некоторые участники отказались от покупки доли, то преимущественное право покупки остается у других участников. Может быть продана не вся доля целиком, а лишь ее часть, тогда оставшуюся часть можно продать третьему лицу.
Что касается цены доли при ее продаже по преимущественному праву, то она может быть равна номинальной стоимости доли или той, которую установил устав. Установленная цена может быть указана в фиксированной сумме или в виде способа ее расчета на основании таких критериев, как стоимость чистых активов или чистая прибыль общества. Такая заранее установленная цена доли не позволит продавцу нарушить преимущественное право участников, предложив для них слишком высокую цену.
В течение месяца после заключения договора надо подать в налоговую инспекцию пакет документов для регистрации изменений:
- заявление по форме Р14001;
- документы, подтверждающие соблюдение процедуры преимущественного права участников (оферта, акцепт оферты и нотариально оформленный отказ некоторых участников, если доля продана не всем участникам);
- копия договора продажи доли.
