Как взять кредит под залог недвижимости

Как заложить долю в квартире

Дмитрий Овсянников генеральный директор ООО «Ипотек.Ру» уверяет, что сегодня у банков нет программ по выдачи кредитов под залог доли в квартире.

Схема через куплю-продажу с обратным выкупом не очень реализуема: остальные собственники квартиры имеют преимущественное право на выкуп доли. Поэтому подобная сделка, по-любому, очень «скользкая». «Черный кредитор», конечно, на нее может пойти, но учтет свои риски, ухудшив условия.

Поэтому остается вариант поискать кредитную организацию, которая возьмет в залог именно долю. Согласия остальных собственников при этом не требуется. Но они будут обладать правом преимущественного выкупа, если на долю будет наложено взыскание.

Так же есть вариант – попробовать выделить долю в натуральном виде, т.е. превратить квартиру в коммунальную. Это можно сделать, если размер доли и квартиры позволяет. К такому залогу могут отнестись более лояльно.

К сожалению, очень часто долю в квартире хотят заложить наследники, которые в данной квартире не проживают. Типичный пример: семья одной сестры жила в квартире матери, другая сестра — в своей квартире. После смерти матери сестры унаследовали квартиру в равных долях. При этом одна планировала продолжать жить в квартире, а вторая — получить деньги. Заложить в такой ситуации долю без согласия сестры, к сожалению, возможно. Поэтому, чтобы не было в будущем неприятных ситуаций, лучше выяснять подобные вопросы на этапе вступления в наследство.

Как заложить квартиру в банк или ломбард?

Конечно, самый простой и логичный путь – обратиться в банк. Хотя, как говорит Владимир Лопатин, банки относятся к таким заемщикам настороженно. Процент одобрений по ним обычно намного ниже, чем по кредитам на покупку. Связано это и с большими рисками для кредитора (заложить квартиру по поддельным документам пытаются гораздо чаще, чем продать), так и со спецификой заемщиков.

Обычно решение в банке занимает у кредитного отдела около месяца. Ипотечные компании выдают кредит под залог недвижимости уже через 6-7 рабочих дней после заявки с учетом регистрации.

Есть еще одна схема, очень рискованная для заемщиков. Это не залог квартиры, а ее продажа с зафиксированным правом обратного выкупа в рассрочку под грабительский процент.

«Большинство кредитных брокеров не поведет вас в банк. Скорее всего за кредитом вас поведут к частному инвестору или, иными словами, к ростовщику. Именно он способен быстро выдать вам деньги под договор купли-продажи квартиры с ее последующим выкупом. Эта схема очень удобна и безопасна для кредитующей стороны, т.к. в случае неоплаты, кредитор попросту заберет вашу недвижимость по решению суда,» — поясняет Игорь Бедеров, генеральный директор «Интернет-Розыск|CABIS».

Несмотря на большие риски люди «подписываются» под такую схему. Т.к. она позволяет получить деньги очень быстро, в течении, буквально, нескольких дней. Иногда это единственных выход для тех, у кого плохая кредитная история.

Главный риск этой схемы в том, что заемщик реально теряет право собственности на квартиру. В случае залога квартиры у банка и невозможности обслуживать кредит он может начать процедуру продажи недвижимости. И, скорее всего, вырученная сумма окажется больше, чем долг. Но в случае продажи с обратным выкупом квартира просто переходит к ростовщику.

«Когда приходит время расплачиваться по кредиту, лишь малая часть должников может его погасить. Покидать, пусть и по решению суда, обжитую квартиру они также не хотят. И начинается война в СМИ и различных госструктурах с кредитором. Приводятся доводы о том, что должника обманули, опоили, одурманили, пишутся заявления в полицию, суд, администрацию Президента,» — описывает последствия обращения к ростовщикам Игорь Бедеров.

Условия займа

Условия займов зависят от политики каждой отдельно взятой кредитной организации. И все же можно проследить общую тенденцию – так как все они находятся в условиях общего рынка и подстраиваются друг под друга.

1

Залог. Главное условие – чтобы дом был в собственности, у вас должно быть документальное обоснование этого права. Большинство кредиторов выдают займы под залог квартиры, доли в квартире, частного дома, дачи, коттеджа, коммерческой недвижимости, комнаты в коммуналке или общежитии.

2

Процентная ставка. Ставка обычно варьируется от 11 до 40% годовых. Каждый клиент рассматривается отдельно, оценивается уровень риска для заимодавца. Эти и еще несколько факторов влияют на величину ставки.

3

Сумма кредита. Скорее всего, вам предложат от 80 до 90% рыночной стоимости вашей недвижимости – если вы нуждаетесь в максимальной сумме. Многие кредиторы устанавливают свой «потолок» на сумму, даже если ваша собственность оценена дороже. Обычно это не более 50 миллионов рублей. Встречаются также предложения с ограничением в 100 миллионов. Оценку недвижимости вам проведут бесплатно.

4

Срок выдачи. Вся процедура может потребовать несколько дней из-за регистрации сделки в Росреестре. Но вам, скорее всего, сразу же одобрят аванс – и его вы получите в течение 15 минут с момента обращения.

5

Срок погашения. Может быть выстроен индивидуальный график. Временной диапазон очень широк – от двух месяцев до двадцати или тридцати лет. Многое зависит от самого объекта – чем он незначительнее, тем сроки меньше.

6

Ограничение по возрасту. Займ выдается только совершеннолетним или достигшим 21 года, верхний порог учитывает возраст заемщика на момент полного погашении кредита. Обычно он указан в пределах 65 -75 лет.

7

Кредитная история. Она неважна для МФО и частных инвесторов. Велика вероятность получить кредит даже при негативном досье.

8

Можно ли пользоваться домом до погашения кредита. Дом остается в вашей собственности, вам не нужно выписываться из него или съезжать. На него только наложено обременение, действие которого не позволит вам продать его.

9

Досрочное погашение кредита. Обязательно найдите этот пункт в договоре и убедитесь, что вам не потребуется платить комиссии и штрафы за досрочное погашение задолженности. В стандартных кредитных организациях это правило действует чаще всего — вы заплатите процент только за тот период, в котором пользовались кредитом.

Можно ли заложить недвижимое имущество?

Кредиты под залог недвижимости — относительно новая услуга из предлагаемых ломбардами. В качестве объекта залога выступает жилая собственность, земельные участки и даже коммерческая недвижимость. Ломбард всегда изучает будущий залог, и для каждого вида собственности существует ряд требований. Главное, чтобы объект был ликвидным.

Квартиру

Чтобы заложить квартиру, нужно иметь на нее право собственности. Некоторые ломбарды допускают, что в квартире прописаны, а есть и такие, которые работают только со свободными квартирами. Важным является местоположение и товарный вид. При наличии необходимых документов, скорее всего ломбард даст кредит.

Дом

Если принято решение заложить в ломбард дом, то его оценочная стоимость будет зависеть от расположения, оснащенности дома коммуникациями, наличия инфраструктуры. Кредит под залог загородного дома получить труднее, чем, если бы недвижимость находилась в городе.

Если объектом залога является загородный дом, то автоматически закладывается и земельный участок. Отклонения в технических показателях жилья также влияют на оценку стоимости.

Земельный участок

Для сдачи в залог земельного участка, как и для любого из вышеперечисленных объектов, проводится процедура оценивания. Оценку стоимости проводят сотрудники ломбардов, либо независимые организации, но во втором случае оплату придется делать владельцу. Требуется также подтверждение прав собственности на землю.

Важно! Не получится заложить такой участок, если ему не присвоен кадастровый номер, или же он не оформлен на имя владельца.